Grundstück verpachten für Solaranlagen
2.500, 3.500, 5.000 Euro Pacht jährlich für einen Hektar Land, und das 20, 30, 40 Jahre lang. Wer bietet mehr? Der Markt für größere Flächen, die sich für eine Solarnutzung eignen, boomt. Kein Wunder, verspricht eine Verpachtung doch einen vermeintlich sicheren und langfristigen Ertrag, der teilweise sehr viel höher liegt, als wenn man das Land anderweitig nutzt. Tatsächlich kann es sich lohnen, Grundstücke für den Bau und den Betrieb von Solaranlagen zu verpachten. Aber nur, wenn man die Fallstricke dabei kennt und das Projekt gut durchrechnet beziehungsweise von seriösen Fachleuten durchrechnen lässt, anstatt sich allein von Versprechen hoher Renditen blenden zu lassen.
Die Zielgruppe ist begrenzt – und damit sehr begehrt. Nicht viele besitzen große Grundstücke, die sie verpachten können oder wollen. Das Angebot wird auch durch andere Faktoren verknappt. So benötigen Solaranlagen beziehungsweise -parks auf Freiflächen eine Baugenehmigung. Die bekommen sie aber in der Regel nicht, wenn das Land beispielsweise in einem Natur- oder Landschaftsschutzgebiet liegt. Eine EEG-Förderung gibt es außerdem nur für Anlagen auf bestimmten Flächen. Dazu zählen Acker- oder Grünflächen in bestimmten Gebieten sowie Konversionsflächen – also Flächen, die früher anders genutzt wurden und nun einem neuen Zweck zugeführt werden sollen. Das können etwa ehemalige Industrie- oder Militärgebiete sein. Gefördert werden Anlagen auch auf bereits versiegelten Flächen wie etwa Stell- oder Lagerplätzen. Gleiches gilt für Flächen entlang von Autobahnen und Schienenwegen – seit dem EEG 2023 (in Kraft seit Januar 2023) im EEG-Korridor von bis zu 500 Metern (statt zuvor 200 Metern) entlang von Autobahnen oder Schienenwegen; die baurechtliche Privilegierung nach § 35 BauGB greift weiterhin grundsätzlich im 200-Meter-Korridor entlang von Autobahnen und bestimmten Schienenwegen. Auch besondere Solaranlagen wie Agri-Photovoltaik, schwimmende Photovoltaik (Floating-PV), Moor-PV und Parkplatzüberdachungen sind seither grundsätzlich förderfähig; das Solarpaket I (in Kraft seit 16. Mai 2024) sieht für diese besonderen Solaranlagen ein eigenes Zuschlagskontingent in EEG-Ausschreibungen vor; die beihilferechtliche Genehmigung der EU-Kommission stand laut Bundesregierung mit Stand 04.03.2026 noch aus.
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Manche Kommunen lehnen großflächige Anlagen allein schon aus Gründen der Ästhetik ab, und selbst wenn alle diese Hürden genommen sind, gibt es noch eine weitere nicht ganz unwichtige Voraussetzung: Die Fläche muss einen guten wirtschaftlichen Ertrag der Solaranlagen ermöglichen. Größere Areale mit Verschattungen, hohen Gebäuden oder Bergen in unmittelbarer Nähe beispielsweise werden von vielen Solarpächtern weniger gut vergütet und oft sogar ganz aus der zu vergütenden Solarfläche herausgerechnet. Darüber hinaus sind nur Flächen geeignet, die in vertretbarer Nähe eines Netzanschlusses liegen. Die meisten interessierten Pächter und Investoren verlangen außerdem eine Mindestgröße der Fläche, die je nach Anbieter meist zwischen einem und fünf Hektar liegt – größere zusammenhängende Areale sind deutlich gefragter und werden in der Regel besser vergütet. Insgesamt gilt also: Ein knappes Angebot trifft auf eine große und steigende Nachfrage.
Was für die Verpachtung von Grundstücken für Solaranlagen spricht
An vorderster Stelle steht die langfristige Ertragsmaximierung. Bei landwirtschaftlicher Nutzung von Ackerland beispielsweise kommen Landwirte selbst mit sehr viel Arbeitseinsatz selten auf einen vierstelligen Euro-Ertrag pro Hektar. Darüber hinaus sind sie vielen Abhängigkeiten wie dem Erfolg der Ernte, Unwettern oder wechselhaftem Verbraucherverhalten ausgesetzt. Ähnlich sieht dies für andere Nutzungs- oder Verpachtungsarten aus. Die Fläche in eventuell noch lukrativeres Bauland umzuwandeln, ist in den meisten Fällen nicht möglich. Selbst wenn, sind damit weitere Kosten wie die Schaffung von Ausgleichsflächen verbunden.
Da klingt das Angebot vieler Solarpark-Projektierer verlockend: Sie nehmen einem alle Verwaltungsarbeit ab, man muss sich nicht mehr mit seinem Land herumschlagen und erhält dafür auch noch eine vergleichsweise hohe Pacht – jährlich über 20 bis 40 Jahre, manchmal auf Wunsch auch als Einmalzahlung. Mitunter können sich die Verpächter sogar noch ein Zubrot verdienen, wenn sie die Wiesen im Auftrag des Betreibers regelmäßig mähen. Andere Anbieter schicken auf eigene Kosten Schafe vorbei, die die Grasflächen auf natürliche Weise stutzen. Ein weiterer Vorteil großer Freiflächen-Anlagen ist, dass die Montage und auch gegebenenfalls nötige Reparaturen sehr viel leichter und effizienter zu bewerkstelligen sind als beispielsweise bei kleinen Dachanlagen auf Einfamilienhäusern.
Pachteinnahmen pro Hektar und Jahr im Vergleich
Was gegen die Verpachtung von Grundstücken für Solaranlagen spricht
Die Verpachtung ist ein sehr langfristiges Geschäft. Umso wichtiger ist es, die vertraglichen Bedingungen genau zu prüfen und sich für ein Modell zu entscheiden, mit dem beide Seiten gut leben können. Das fängt bei der Wahl eines seriösen Geschäftspartners an. Gerade weil aufgrund des boomenden Solarmarktes und planbaren – aber nicht garantierten – Erlösen aus EEG-Vergütung, Ausschreibungsergebnissen und Direktvermarktung ein guter Schnitt zu machen ist, zieht das auch schwarze Schafe an. Die Alarmglocken sollten beispielsweise schrillen, wenn eine hohe Pacht versprochen wird, aber wenig Details über das konkrete Vorhaben offengelegt werden, die Ansprechpartner unbekannt bleiben oder häufig wechseln. In vielen Fällen wird die Pacht in der Realität eher niedriger als die zunächst aufgerufene Höchstsumme, mit der geworben wird, ausfallen.
Wie sich die Pachtangebote mittelfristig entwickeln, ist eine unsichere Marktprognose: Steigt das Strompreisniveau weiter, dürften Flächen für Solaranlagen tendenziell wertvoller werden; ein Rückgang von Großhandelspreisen oder Vergütungssätzen kann die Pachthöhe aber auch dämpfen. Das sollte unbedingt vertraglich mit berücksichtigt werden. Denn was nützt eine nach aktuellen Maßstäben hohe Pachtzahlung über 20 Jahre, wenn sich der Markt so ändert, dass 18 Jahre davon eine noch sehr viel höhere Pacht möglich gewesen wäre? Es gilt, eine Balance zwischen den Kosten des Pächters und Solarbetreibers, der Sicherheit einer langfristigen Zahlung und dem Ertrag des Verpächters herzustellen. Das ist nicht immer so möglich, dass alle vollauf zufrieden mit der Lösung sind – aber doch meist so, dass alle gut damit leben können.
Zu bedenken ist des Weiteren, dass für Solarparks und größere Anlagen auf Freiflächen eine Baugenehmigung benötigt wird. Außerhalb privilegierter Fälle (vgl. § 35 BauGB) muss die Kommune in der Regel einen Bebauungsplan und meist auch eine Änderung des Flächennutzungsplans beschließen; in den gesetzlich privilegierten Konstellationen (z. B. EEG-relevante PV-Anlagen in den definierten Korridoren) können Vorhaben ausnahmsweise ohne Bebauungsplan zulässig sein. Dieser Gang durch die demokratischen Gremien dauert in der Regel mitunter ein Jahr, manchmal auch länger. Ist politisch alles geregelt, muss noch einmal mit mehreren Monaten Planungs- und Bauzeit für die Solaranlagen selbst gerechnet werden. Geld fließt bei den meisten Pachtmodellen jedoch erst an den Verpächter, wenn die Anlagen in Betrieb genommen sind. Vorher ist kein Strom da, der vermarktet werden könnte.
Nicht grundsätzlich von Nachteil ist, dass nach Abschluss eines Pachtvertrags eine Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen wird. Damit wird das Recht, eine Anlage auf einem fremden Grundstück zu betreiben, abgesichert. Es sollte aber auch dabei bleiben. Eine Vollmacht zur eigenständigen Eintragung von Dienstbarkeiten bzw. die Reichweite einer solchen Vollmacht sollte anwaltlich oder notariell geprüft werden – andernfalls besteht die Gefahr, dass bei jedem möglichen Betreiberwechsel weitere zusätzliche Berechtigte eingetragen werden können. Das kann man unterbinden, indem man eine solche Vollmacht nicht ausstellt. Wird sie zwingend gefordert, kann vertraglich festgelegt werden, dass die Eintragung einer neuen Dienstbarkeit nur bei Löschung der vorherigen möglich ist.
Was bei der Verpachtung von Grundstücken noch zu beachten ist
Wenn man für Solaranlagen geeignete große Freiflächen besitzt, muss es nicht unbedingt ein Entweder-oder sein. So gibt es mittlerweile eine Vielzahl an sogenannten Agri-Photovoltaik-Anlagen, die den Anbau von Nahrungsmitteln mit der Erzeugung von Strom aus Sonnenkraft verbinden. Dazu werden die Solarmodule in der Regel auf Ständern aufgestellt, die einige Meter über den Boden ragen. Kurz gesagt: Unten kann Gemüse, oben Sonnenenergie geerntet werden. Zwar können die robusten Aufbauten den Boden vor zu starker Wettereinwirkung schützen, andererseits können sie aber auch zu viel Sonne „schlucken“ und den Boden somit ungewollt zu sehr verschatten. Daher muss eine Agri-PV-Nutzung gut geplant und ausgeführt werden.
Photovoltaik funktioniert übrigens nicht nur an Land oder in der Luft – sondern auch auf dem Wasser. Manche Projektträger pachten künstliche oder erheblich veränderte Wasserflächen wie Stauseen, um darauf schwimmende Photovoltaik-Anlagen zu errichten; gesetzlich begrenzt sind dabei in der Regel eine maximale Belegung von rund 15 Prozent der Wasserfläche und ein Mindest-Uferabstand von ca. 40 Metern. Sie sind unter dem Namen Floating PV („Schwimmende PV“) bekannt. Es handelt sich aber um eine Nische, da solche Anlagen anspruchsvoll sind und nur wenige Menschen entsprechende Wasserflächen besitzen und verpachten wollen.
Einige Worte müssen auch noch zur sogenannten Flächenkonkurrenz geschrieben werden: So bezeichnet man den Konflikt darum, wie Land am besten beziehungsweise sinnvollsten genutzt werden sollte. Auf den Punkt gebracht: Es ist moralisch bedenklich, wenn man Flächen, die für die Lebensmittelproduktion geeignet sind und gebraucht werden, allein für Solaranlagen nutzt, weil sie einen höheren finanziellen Ertrag versprechen. Andererseits kann man es Menschen nicht verdenken, vorrangig auf ihren eigenen Vorteil zu achten.
Die Gefahr der Flächenkonkurrenz ist zwar gegeben. Umso mehr, weil das EEG benachteiligte landwirtschaftliche Gebiete bundesweit grundsätzlich für Solarparks öffnet; die Bundesländer können davon per Opt-out unter bestimmten Voraussetzungen wieder Einschränkungen vornehmen. Sie ist in der Praxis aber aus mehreren Gründen kleiner, als man zunächst denken würde. So dürfen solche Anlagen oft nur begrenzt groß sein und nur auf sogenannten landwirtschaftlich benachteiligten Gebieten entstehen. Das sind Flächen, die sich nur schwer bewirtschaften lassen. Des Weiteren regt sich vielerorts Widerstand gegen zu viele solcher Solarparks – aus Angst vor dem Verlust von zu viel landwirtschaftlicher Fläche, aber auch, weil es den Markt für freie Flächen zu sehr aus der Balance bringen kann.
Es gibt zudem auch Menschen, die das alles sehr viel ganzheitlicher sehen und für einen Perspektivwechsel plädieren. Sie argumentieren, dass die großflächige Tierhaltung und der hohe Fleischkonsum nicht umweltfreundlich sind. Würden weniger Tiere gehalten und diese Flächen stattdessen für Photovoltaik genutzt, würde das auf doppelte Weise zu mehr Umwelt- und Klimaschutz führen.
So gehen Sie als Verpächter konkret vor
Wer eine geeignete Fläche besitzt und über eine Verpachtung nachdenkt, geht idealerweise in einer klaren Reihenfolge vor. Die folgenden sechs Schritte beschreiben den typischen Ablauf von der ersten Eignungsprüfung bis zur ersten Pachtzahlung.
Fazit
Die Verpachtung von Grundstücken für Solaranlagen kann ein gutes Geschäft für Besitzer entsprechender Flächen sein. Dabei muss jedoch bedacht werden, dass die Größe des Grundstücks eine entscheidende Rolle spielt. Wer lediglich sein Gärtchen oder eine kleine Wiese zu bieten hat, wird sich schwertun, Investoren beziehungsweise Pächter dafür zu finden. Das liegt auch an Skaleneffekten: Die Technik und die Module müssen ohnehin installiert werden.
Je größer die Fläche ist, desto niedriger sind die durchschnittlichen Gesamtkosten dafür. Auch wer ein geeignetes und ausreichend großes Grundstück besitzt, sollte nichts überstürzen. Man legt sich für einen langen Zeitraum fest – da sollten die Konditionen und Bedingungen auch mit entsprechender Sorgfalt verhandelt werden. Stimmen die Zahlen, steht einer lohnenden Verpachtung nichts im Wege.
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