Dachvermietung: Brachliegende Dachfläche sinnvoll nutzen
Auf die Frage, ob sich eine Dachvermietung lohnt, kann es nur eine Antwort geben: Es kommt auf die Größe und die Ausrichtung des Daches an. Da die Einspeisevergütung seit Jahren kontinuierlich sinkt, deckt nur ein stattlicher Ertrag die ebenfalls stattlichen Kosten des Investors. Dies ist mit einer PV-Anlage auf einem klassischen Einfamilienhaus mittlerweile nicht mehr zu erreichen. Wir zeigen Ihnen, für wen eine Dachverpachtung immer noch interessant ist – und welche Alternative sich Eigenheimbesitzern bietet.
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Vermietung von Dachfläche unterstützt die Energiewende
Ob Privathaus, Lagerhalle oder Produktionsstätte: Nahezu jedes Gebäude hat ein Dach, und nahezu jeder Eigentümer hält saubere Energie für eine gute Sache. Zusammen ergibt dies einen guten Grund zur Installation einer Photovoltaik-Anlage. Allerdings hat beileibe nicht jeder die Zeit, die Muße, das Wissen oder auch die finanziellen Mittel, die nötig sind, um solch ein Projekt durchzuführen.
Neben dem Mieten oder Pachten einer PV-Anlage auf dem eigenen Dach gibt es noch einen weiteren Weg der Dachflächennutzung im Zuge der Energiewende: die Dachvermietung bzw. Dachverpachtung. Reich wird man damit zwar nicht, die Dachfläche zu vermieten kann sich aber bezahlt machen – wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Dach verpachten hat einige Vorteile
Der Kauf einer Fotovoltaik-Anlage birgt immer ein finanzielles Risiko, bedeutet aber auch Unabhängigkeit und das schöne Gefühl, ein Geschenk der Natur zu nutzen. Das kehrt sich beim Verpachten des eigenen Dachs praktisch um. Hier liegen die positiven Seiten anderswo:
- Sichere Mieteinnahmen: Die Einnahmen fließen sicher über 20 Jahre. Dies entspricht der Dauer der staatlichen garantierten Förderung für PV-Anlagen. Manche Investoren bieten alternativ eine Einmalzahlung im Voraus
- Nutzung statt Brache: Mit der Vermietung wird eine Fläche genutzt, die ansonsten brachliegen und keinen Ertrag bringen würde.
- Dachsanierung: Die Möglichkeit, eine günstige oder sogar kostenlose Dachsanierung durchführen zu lassen, ist sicher der größte Vorteil der Dachvermietung. Angeboten wird beispielsweise die Kombination Gratis-Dachsanierung plus Pacht vom 21. bis 40. Jahr.
- Aufwertung der Immobilie: Mit einem sanierten Dach erfährt das Gebäude eine deutliche Wertsteigerung.
Mit dem Prüf- und Papierkram hat man zudem wenig zu tun, da sich der Investor um den Betrieb und die Wartung der Anlage kümmert. Die Kosten übernimmt er in den meisten Fällen ebenfalls. Anderslautende Angebote sind mit Vorsicht zu genießen.
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Nicht jedes Dach ist zur Vermietung geeignet
Ein Interessent wird nur dann zum Investor, wenn er mit der Dachpacht auch Gewinne erwirtschaftet. Für ihn müssen zunächst folgende Voraussetzungen stimmen:
- Statik des Gebäudes: Ist das Gebäude der Last einer Solarstromanlage gewachsen? Insbesondere die Tragfähigkeit des Daches ist hierbei von Interesse. Wird eine Dachsanierung angeboten, richtet sich das Augenmerk zumindest auf das Tragwerk. Schließlich muss das Dach ein zusätzliches Gewicht von ca. 30 kg pro Quadratmeter tragen.
- Standort: Der Süden Deutschlands verzeichnet deutlich mehr Sonnenstunden im Jahr als die Mitte und der Norden. Ideale Bedingungen für das Dach sind eine Ausrichtung nach Süden, ein Neigungswinkel von 30-40 Grad und so gut wie keine Verschattung. Alles, was davon abweicht, beeinträchtigt den Ertrag.
- Dachfläche: Auf keinen Fall zu klein! Da sich die Anschlusskosten bei kleinen und großen PV-Anlagen kaum unterscheiden, können nur größere Projekte wirtschaftlich umgesetzt werden. Oder anders: Nur wenn viele Module nebeneinander platziert werden, ist der Ertrag groß genug.
Und das sind die Tatsachen: Durch die stetig sinkende Einspeisevergütung lohnt sich die Investition für Anlagenbetreiber nur noch ab einer beträchtlichen Mindestgröße. Manche setzen eine Leistung von 30 kWp als Untergrenze, andere eine Dachfläche von 600 m². Tendenz: steigend. Mit Stand 2022 muss häufig sogar schon eine Fläche von 1.000 m² vorhanden sein. Einfamilienhäuser mit den üblichen ca. 50-100 m² Dachfläche sind davon weit entfernt.
Fazit: Selbst die meisten Scheunen und Reithallen bieten kein ausreichend großes Dach für die Verpachtung. Allenfalls Gewerbe-/Industriehallen und Großställe bzw. Freiflächen sind heute noch rentabel für die Investoren. Das Eigenheim ist für die Dachvermietung nicht mehr geeignet.
Was sich dagegen für Eigenheimbesitzer auch 2022 lohnt: der Betrieb einer eigenen Photovoltaikanlage.
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Vergütung bei Dachverpachtung
Angenommen, Dachfläche und Standort entsprechen den Vorgaben des Investors. Dieser pachtet das Dach und errichtet die Anlage auf eigene Kosten. Für die Vergütung gibt es verschiedene Modelle. Als Beispiel stellen wir das Angebot von Solar Direktinvest vor. Die Pachtlaufzeit beträgt 40 Jahre, an den Gewinnen wird der Verpächter erst ab dem 21. Jahr beteiligt: mit 10 %. Die Vergütung davor richtet sich nach dem baulichen Zustand. Hier werden folgende Unterschiede gemacht:
- Ist die Dachfläche neuwertig, erfolgt eine kostenlose Dachsanierung.
- Ist die Dachfläche sanierungsbedürftig, wird eine Einmalzahlung geleistet. Diese richtet sich nach der Größe der installierten Anlage.
Solar Direktinvest fordert 1.000 m² Mindestfläche, dachverpachtung.com 700 m², E4P Energy for People und HK Solartech 750 m², um nur einige zu nennen. (Stand: Februar 2022)
Fazit: Die Pacht ergibt sich nicht allein aus der Größe der Dachfläche. Einige Investoren beteiligen die Verpächter an ihren eigenen Gewinnen. Diese errechnen sich aus der Menge und dem Verkaufspreis des geernteten Solarstroms. Für andere Investoren ist die kostenlose Dachsanierung das einzige Entgelt für eine 20 Jahre laufende Nutzung (Pachtlaufzeit).
Dachfläche vermieten: Vertragsdetails
Dass ein schriftlicher Vertrag Pflicht ist, versteht sich von selbst. Er sollte auch haftungsrechtliche Aspekte und Regelungen bei einem Eigentumswechsel enthalten. Schließlich könnten Vermieter ihr Eigentum innerhalb der nächsten 20 Jahre verkaufen, wegziehen und somit nicht mehr Vertragspartner sein. Die Stiftung Warentest empfiehlt in ihrem Ratgeber „Photovoltaik“ unter anderem, die Eigentums- und Nutzungsrechte, Laufzeit und Kündigungsrechte sowie die Haftung vertraglich festzuhalten. Zudem müsse die Nutzung des Gebäudedachs durch den Solaranlagenbetreiber im Grundbuch des Dacheigentümers als Grunddienstbarkeit eingetragen werden.
Fazit
Noch vor einigen Jahren lohnte sich die Dachvermietung auch für Ein- oder Zweifamilienhäuser – zumindest bei guten Standortbedingungen. Dies ist heute aufgrund zu geringer Gewinnaussichten der Investoren nicht mehr der Fall. Für Eigentümer großer Hallen oder Freiflächen rechnet sich die Vermietung bzw. Verpachtung der Dachfläche möglicherweise immer noch. Sie sollten allerdings nicht mehr allzu lange überlegen: Die sinkende Einspeisevergütung könnte das Modell Dachfläche vermieten in naher Zukunft als „unrentabel“ vom Markt verschwinden lassen.
Für Eigenheimbesitzer ist das Modell Anschaffung einer eigenen Photovoltaikanlage nach wie vor attraktiv. Seit 2021 sogar umso mehr, da die Pflicht zur Zahlung einer Einkommensteuer für viele weggefallen ist.
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