Dachfläche vermieten: Lohnt das?

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Ob Privathaus, Lagerhalle oder Produktionsstätte: Nahezu jedes Gebäude hat ein Dach, und nahezu jeder hält saubere Energie für eine gute Sache. Zusammengenommen ergibt das oft einen guten Grund, eine Photovoltaik-Anlage zu installieren. Allerdings hat beileibe nicht jeder die Zeit, die Muße, das Wissen oder auch die finanziellen Mittel, die nötig sind, um solch ein Projekt durchzuführen.

Es gibt noch einen anderen Weg, die Energiewende zu unterstützen: durch die Vermietung von Dachfläche. Zahlreiche Initiativen und Kommunen haben beispielsweise früh sogenannte Bürgersolaranlagen entwickelt. Sie ermöglichen es Interessierten, mit kleinem Kapitaleinsatz in Erneuerbare Energien zu investieren, während öffentliche Gebäude wie Busbahnhöfe, Schulen oder Kindergärten zur Energiewende beitragen.

Eine Photovoltaikanlage wird installiert © Marina Lohrbach, stock.adobe.com
Eine Photovoltaikanlage wird installiert © Marina Lohrbach, stock.adobe.com

Das Gleiche funktioniert auch mit dem eigenen Dach. Reich wird man mit der Vermietung zwar nicht, aber sie kann sich bezahlt machen – wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Vorteile sind schnell aufgezählt: Die Einnahmen fließen sicher über 20 Jahre – das entspricht der Dauer der staatlichen garantierten Förderung für PV-Anlagen. Zudem wird mit dem Dach eine Fläche genutzt, die ansonsten brachliegen und keinen Ertrag bringen würde. Mit dem Prüf- und Papierkram hat man zudem wenig zu tun, da sich der Investor um den Betrieb und die Wartung der Anlage kümmert. Die Kosten übernimmt er in den meisten Fällen ebenfalls – anderslautende Angebote sind mit Vorsicht zu genießen.

Steht ohnehin eine Dachsanierung an, kann sie eventuell mit der PV-Anlage, die nach der Sanierung draufgesetzt wird, (teil-)finanziert werden. So sind sowohl jährliche Zahlungen des Investors als auch eine Abschlagszahlung zu Beginn der Laufzeit möglich – die dann in die Sanierung des Daches fließen kann. Ein solches Vorhaben sollte gemeinsam und vorab geplant werden: Die De- und Wiederinstallation von PV-Anlagen ist teuer und aufwendig. Ist eine Sanierung in den nächsten 20 Jahren vorgesehen, werden Investoren in der Regel Abstand davon nehmen, die Dachfläche anzurühren.

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Nicht jedes Dach ist geeignet

Bevor nun der Abakus ausgepackt wird, sind einige Faktoren zu beachten. So muss geprüft werden, ob die Statik des Daches beziehungsweise des Gebäudes der Last einer Solarstromanlage gewachsen ist. Auch den zu erwartenden Ertrag aufgrund der Lage und der Ausrichtung wird ein Investor prüfen, bevor er eine Zusage macht. Darüber hinaus sind große Dachflächen lohnender: Der Aufwand, eine Anlage zu installieren, ist immer vorhanden. Kann man viele Module nebeneinander platzieren – etwa auf einer Reithalle –, ist der Ertrag jedoch größer als bei einem kleinen Einfamilienhaus.

Viele Anlagenbetreiber auf der Suche nach potenziellen Flächen, geben daher eine nutzbare Mindestgröße vor – unter dieser führen sie keine Projekte durch. Zu beachten ist auch, dass die Nutzung des eigenen Daches durch die Anlage stark eingeschränkt sein kann.

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, bleibt die Gretchenfrage, ob sich das Ganze lohnt. Die Größe der Dachfläche allein ist wenig aussagekräftig, da unter anderem die sogenannte Ernte, also der zu erwartende Ertrag, sehr unterschiedlich sein kann. Die zu erzielende Pacht kann dadurch zwischen zwei und zehn Euro pro Quadratmeter und Jahr variieren. Das erschwert pauschale Aussagen: Es macht einen Unterschied, ob für ein Einfamilienhaus mit 40 Quadratmeter Dachfläche über 20 Jahre 1600 Euro (2 Euro Pacht pro Quadratmeter mal 40 Quadratmeter Fläche mal 20 Jahre Laufzeit) oder 8000 Euro (10 Euro mal 40 Quadratmeter mal 20 Jahre) fließen. Alternativ ist es auch möglich, sich mit dem Investor über eine Aufteilung der Einnahmen durch den gewonnenen Strom zu einigen.

Solaranlage Rendite © vencav, fotolia.com
Lohnt sich die Dachflächenvermietung? © vencav, fotolia.com

Wird eine PV-Anlage für die Eigennutzung installiert, muss man zunächst in Vorleistung gehen und rund 7.000 Euro Kosten für 40 Quadratmeter Dachfläche einkalkulieren. Dafür können die Stromkosten des eigenen Haushalts wegfallen und/oder Ertrag durch in das Stromnetz eingespeisten Strom fließen. Auch hier sollte ein Fachmann vor Ort zurate gezogen werden, um belastbare Zahlen für die individuelle Situation zu gewinnen. Einzurechnen sind in einem solchen Fall beispielsweise auch die Betriebskosten und die mit den Jahren etwas nachlassende Leistung der PV-Module.

Es kommt also auf die eigene Kalkulation an, wie viel Kosten etwa durch die Selbstnutzung des Stroms vermieden werden – sprich: wie hoch der eigene Stromverbrauch ist –, und entsprechend, welchen Ertrag man durch die Einspeisung einrechnet. Angenommen, eine Anlage erzeugt jährlich 4.000 kWh. Über 20 Jahre wären das 80.000 kWh. Geht man von einem Anteil von je 50 Prozent Eigennutzung und Einspeisung aus, ist nach derzeitigem Stand mit einem Ertrag von 4.600 Euro für den eingespeisten Strom (40.000 kWh mal 11,5 Cent Einspeisevergütung) und 11.000 Euro für den eingesparten Stromankauf (40.000 kWh mal 27,5 Cent als Durchschnittspreis für Strom, den man sonst einkaufen müsste) zu rechnen.

Diese Aufstellung kann jedoch nur schematisch sein und besitzt, ebenso wie die Kostenseite, einige Variablen. In der Regel ist die Eigennutzung langfristig lohnender, aber wie gesagt: Sie kostet dafür mehr Zeit und es ist nicht jedermanns Sache, zum Stromerzeuger auf eigene Rechnung zu werden.

Schriftlicher Vertrag ist Pflicht

Darüber hinaus sind in beiden Fällen steuerliche und haftungsrechtliche Aspekte zu beachten. Auch ist es denkbar, dass man als Vermieter sein Eigentum innerhalb der nächsten 20 Jahre verkauft, umzieht und somit nicht mehr Vertragspartner ist. Aus allen bisher genannten Gründen ist es zwingend notwendig, bei der Vermietung des eigenen Daches einen sauberen Vertrag aufzusetzen. Die Stiftung Warentest empfiehlt in ihrem Ratgeber „Photovoltaik“ unter anderem, darin die Eigentums- und Nutzungsrechte, Laufzeit und Kündigungsrechte sowie die Haftung festzuhalten beziehungsweise zu regeln. Zudem müsse die Nutzung des Gebäudedachs durch den Solaranlagenbetreiber im Grundbuch des Dacheigentümers als Grunddienstbarkeit eingetragen werden.

Rechtliche Fragen klären © vegefox.com, stock.adobe.com
Rechtliche Fragen klären und im Vertrag festhalten © vegefox.com, stock.adobe.com

Ist alles durchgerechnet und hat sich die Vermietung des eigenen Daches als eine gute Option erwiesen, gilt es schließlich, einen Investor zu finden. Mögliche Ansprechpartner sind Fachbetriebe und Solateure in der Umgebung, die die Gegebenheiten vor Ort kennen und möglicherweise von anderen Kunden wissen, die auf der Suche nach Dachflächen sind. Auch im Internet gibt es einige Dachbörsen, auf denen sich Anbieter und Nachfrager finden können.

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