Lohnenswerter als viele denken
Von rund 43,8 Millionen Wohnungen in Deutschland befinden sich nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 23,5 Millionen in Mehrfamilienhäusern (Stand: Ende 2024). „Die Mehrheit wohnt demzufolge in Geschosswohnungen“, berichtet die Bausparkasse LBS. Da gelten für eine Photovoltaikanlage natürlich andere Voraussetzungen als bei einem Einfamilienhaus.
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Gegen die Photovoltaik spricht das nicht. Ganz im Gegenteil: Der Hauptvorteil ist, dass die Kosten für eine solche Anlage auf mehrere Schultern verteilt werden, während der Nutzen allen im Hause zugutekommt. Bei der Photovoltaik in Mehrfamilienhäusern sind allerdings auch einige Besonderheiten zu beachten.
Mehrfamilienhaus-Typen
Bevor man sich Gedanken um die Realisierung macht, ist der Typus des Mehrfamilienhauses zu prüfen. Handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum oder liegt ein Mietobjekt vor?
Photovoltaikanlage bei Gemeinschaftseigentum
Ist das Haus Gemeinschaftseigentum mehrerer Parteien, fassen diese ihre Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Auch die Modalitäten bezüglich der Angebotseinholung und der Anforderungen können dort geklärt werden. In der Regel sind die Abläufe immer gleich: Die Versammlung tritt mindestens jährlich zusammen, die Beratungen über Investitionen sind beispielsweise auch bei Instandhaltungen gang und gäbe. Etwas komplizierter werden die Besprechungen und Entscheidungen nur, wenn einzelne Eigentümer langwierig von einer gemeinsamen Sache überzeugt werden müssen.
Stimmen die Rahmenbedingungen, kann die gemeinschaftliche Anlage eine gute sein: Die Kosten bleiben für die einzelnen Parteien überschaubar. Und nicht nur das: Auch die Verantwortung wird geteilt und das Risiko minimiert. Die Kosten- und Risikoverteilung sollte jedoch im WEG-Beschluss sauber geregelt werden; je nach Beschluss können auch alle Eigentümer anteilig kostenpflichtig werden. Hinzu kommt der Skalierungseffekt: Die Komponenten einer Photovoltaik-Anlage auf einem großen Mehrfamilienhaus unterscheiden sich grundsätzlich nicht von denen auf einem kleinen Einfamilienhaus. Zwar fällt die Dimensionierung größer aus, aber die zugrundeliegende Technik ist die gleiche. So ist die größere Hausdach-Anlage in der Anschaffung zwar teurer als eine kleine, pro Eigentümerpartei aber wiederum deutlich günstiger.
Zudem kann der preiswerte Solarstrom durch mehrere Parteien sehr viel besser ausgenutzt werden. Ein-Parteien-Anlagen mit drei oder vier Personen verbrauchen im Durchschnitt nur 20 bis 30 Prozent des erzeugten Stroms selbst. Ohne installierten Energiespeicher wird der Rest notgedrungen zu wenig günstigen Konditionen ins Netz eingespeist. Bei mehreren Abnehmern verteilt sich die Stromnutzung besser über den Lauf des Tages und die Energie kann verstärkt dort genutzt werden, wo sie günstig und umweltfreundlich erzeugt wird.
Photovoltaik bei Mietanlagen
Bei einem Mietobjekt gibt es in der Regel nur einen Eigentümer, der natürlich auch allein für die Entwicklung der Immobilie verantwortlich ist. Bei der Entscheidung für oder gegen eine Photovoltaik-Anlage auf dem Hausdach, dürfte die Gewinnoptimierung ebenfalls ein Hauptanliegen sein. Eine Mieterstrom-Photovoltaikanlage steigert den Wert einer Immobilie und senkt die Nebenkosten.
Um auf diese Weise erzeugten und verteilten Strom attraktiver zu machen, verabschiedete die Bundesregierung 2017 das Gesetz zur Förderung von Mieterstrom, kurz: Mieterstromgesetz. Danach erhält der Eigentümer einen festgelegten Mieterstromzuschlag. Bei direkt geliefertem Solarstrom ohne Nutzung des öffentlichen Netzes können je nach Modell Kostenbestandteile wie Netzentgelte, Konzessionsabgabe und unter Voraussetzungen Stromsteuer entfallen; das ersetzt keine steuerliche Einzelfallprüfung.
Mieterstrom – ein Erfolgsmodell?
Um den Begriff kurz zu erklären: Beim Mieterstrom liefert der Betreiber einer Photovoltaikanlage, also i.d.R. der Vermieter, Solarstrom an die jeweiligen Mieter. Überschüssiger Strom wird in das öffentliche Netz eingespeist. Für den an die Mieter gelieferten Strom erhält der Anlagenbetreiber den vereinbarten Strompreis plus einen gesetzlich festgelegten Förderbetrag. Dieses Mieterstrommodell soll diejenigen Bürger an der Energiewende teilhaben lassen, die sich selbst keine Photovoltaikanlage zur Eigenversorgung leisten können oder keine Möglichkeit haben, eine solche zu errichten.
Das Eckpunktepapier Mieterstrom des Bundeswirtschaftsministeriums verkündete 2017 voller Enthusiasmus: „Mieterstrommodelle sind für die an ihnen beteiligten Akteure wirtschaftlich interessant, weil bei Mieterstrom einige Kostenbestandteile im Vergleich zum Strombezug aus dem Netz nicht anfallen (Netzentgelte, netzseitige Umlagen, Stromsteuer und Konzessionsabgabe).“ Im Mieterstrombericht 2019 zog man allerdings eine ernüchternde Zwischenbilanz: „Das Modell bleibt weit hinter den Erwartungen zurück.“ Zügig sollten daher Anpassungen der Rahmenbedingungen vorgeschlagen werden.
Bereits die Novellierung des EEG 2021 stimmte hoffnungsfroh: Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung wurde für PV-Mieterstrom-Einnahmen bis zu 10 % der Gesamteinnahmen geöffnet und der Mieterstromzuschlag angehoben.
Das Habeck’sche „Osterpaket“ 2022 brachte mit dem EEG 2023 weitere Verbesserungen: Genau wie bei selbst genutzten PV-Anlagen entfiel die EEG-Umlage auch für Mieterstrom, und die monatliche Degression der Vergütung wurde durch eine halbjährliche Absenkung ersetzt. Außerdem wurde die frühere 100-kWp-Leistungsgrenze gestrichen; Mieterstromzuschlag ist seit EEG 2023 bis 1.000 kWp (1 MW) möglich, was neue Ansätze auf den Gebieten Wärme und Elektromobilität ermöglicht. Mit dem Solarpaket I im Jahr 2024 folgte eine weitere bedeutende Neuerung: die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung.
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Die Alternative: Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Das Solarpaket I, das am 16. Mai 2024 in Kraft trat, hat das rechtliche Fundament für ein weiteres Modell gelegt: die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV, geregelt in § 42b EnWG). Dabei können Bewohner eines Mehrfamilienhauses den auf dem eigenen Dach erzeugten Solarstrom anteilig nutzen – ohne dass der Anlagenbetreiber als vollständiger Stromlieferant auftreten muss. Jede Partei behält ihren bisherigen Netzstromvertrag für den Bedarf, den die Solaranlage nicht deckt.
Der entscheidende Unterschied zum klassischen Mieterstrommodell liegt im Aufwand: Beim Mieterstrommodell muss der Vermieter auch den Netzstrom zukaufen und abrechnen – er agiert als vollständiger Energielieferant. Die GGV entbindet ihn davon. Dafür entfällt der EEG-Mieterstromzuschlag. Technisch setzt die GGV eine viertelstündliche Messung von Erzeugung und Verbrauch voraus – in Wohngebäuden in der Praxis durch intelligente Messsysteme (iMSys, sog. Smart Meter). Diese werden in Deutschland schrittweise eingeführt, weshalb die praktische Umsetzung je nach Objekt unterschiedlich schnell möglich ist.
| Merkmal | Mieterstrommodell | Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) |
|---|---|---|
| Gesetzliche Grundlage | Mieterstromgesetz 2017, EEG | § 42b EnWG, Solarpaket I (Mai 2024) |
| Vollversorgung durch Betreiber | Ja – inkl. Netzstromzukauf und -abrechnung | Nein – nur Solarstromlieferung |
| Freie Anbieterwahl (Reststrom) | Kein separater Reststromvertrag; Anbieterwechsel bleibt möglich | Voll erhalten |
| EEG-Mieterstromzuschlag | Ja | Nein |
| Bürokratischer Aufwand | Höher | Geringer |
| Technische Voraussetzung | Separate Zähler je Wohneinheit | Viertelstündliche Messung von Erzeugung und Verbrauch der teilnehmenden Parteien |
| Praxisreife (Stand: 2026) | Etabliert, Dienstleister verfügbar | Erste Projekte laufen; Markt im Aufbau |
Generelle Kriterien für Vermieter und Mieter
Nicht vergessen dabei sollten auch die grundsätzlichen Fakten:
- Für die Förderung muss das Mehrfamilienhaus mindestens zu 40 Prozent zu Wohnzwecken genutzt werden.
- Steuerliche Aspekte sind zu berücksichtigen.
- Gegebenenfalls sind zusätzliche Stromzähler oder ein passendes Messkonzept für die teilnehmenden Wohneinheiten erforderlich.
- Mieter immer die freie Wahl, von wem sie sich mit Strom beliefern lassen wollen. Sie müssen das Angebot des Vermieters nicht annehmen. Bei einem Mieterwechsel können die Präferenzen anders liegen.
Um die Zustimmung besser zu kalkulieren, ist ein vorheriges Rundschreiben oder einfaches Nachfragen empfehlenswert. Noch sinnvoller ist es, sich die verfügbaren Optionen von einem fachkundigen Berater durchrechnen zu lassen. Dies gilt insbesondere für die wichtigste aller Fragen: Erfüllt das Mehrfamilienhaus überhaupt die Standortbedingungen für eine Photovoltaik-Anlage?
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