Photovoltaik im Mehrfamilienhaus

Lohnenswerter als viele denken

Von rund 41 Millionen Wohneinheiten in Deutschland befinden sich nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 22 Millionen in Gebäuden mit drei und mehr Wohnungen. „Die Mehrheit wohnt demzufolge in Geschosswohnungen“, berichtet die Bausparkasse LBS. Da gelten für eine Photovoltaikanlage natürlich andere Voraussetzungen als bei einem Einfamilienhaus.

Gegen die Photovoltaik spricht das nicht. Ganz im Gegenteil: Der Hauptvorteil ist, dass die Kosten für eine solche Anlage auf mehrere Schultern verteilt werden, während der Nutzen allen im Hause zugutekommt. Bei der Photovoltaik in Mehrfamilienhäusern sind allerdings auch einige Besonderheiten zu beachten.

Mehrfamilienhaus-Typen

Bevor man sich Gedanken um die Realisierung macht, ist der Typus des Mehrfamilienhauses zu prüfen. Handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum oder liegt ein Mietobjekt vor?

Photovoltaikanlage bei Gemeinschaftseigentum

Ist das Haus Gemeinschaftseigentum mehrerer Parteien, fassen diese ihre Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Auch die Modalitäten bezüglich der Angebotseinholung und der Anforderungen können dort geklärt werden. In der Regel sind die Abläufe immer gleich: Die Versammlung tritt mindestens jährlich zusammen, die Beratungen über Investitionen sind beispielsweise auch bei Instandhaltungen gang und gäbe. Etwas komplizierter werden die Besprechungen und Entscheidungen nur, wenn einzelne Eigentümer langwierig von einer gemeinsamen Sache überzeugt werden müssen.

Stimmen die Rahmenbedingungen, kann die gemeinschaftliche Anlage eine gute sein: Die Kosten bleiben für die einzelnen Parteien überschaubar. Und nicht nur das: Auch die Verantwortung wird geteilt und das Risiko minimiert. Niemand muss befürchten, bei einem Misslingen von finanziellen Anforderungen überrollt zu werden. Hinzu kommt der Skalierungseffekt: Die Komponenten einer Photovoltaik-Anlage auf einem großen Mehrfamilienhaus unterscheiden sich grundsätzlich nicht von denen auf einem kleinen Einfamilienhaus. Zwar fällt die Dimensionierung größer aus, aber die zugrundeliegende Technik ist die gleiche. So ist die größere Hausdach-Anlage in der Anschaffung zwar teurer als eine kleine, pro Eigentümerpartei aber wiederum deutlich günstiger.

Zudem kann der preiswerte Solarstrom durch mehrere Parteien sehr viel besser ausgenutzt werden. Ein-Parteien-Anlagen mit drei oder vier Personen verbrauchen im Durchschnitt nur 20 bis 30 Prozent des erzeugten Stroms selbst. Ohne installierten Energiespeicher wird der Rest notgedrungen zu wenig günstigen Konditionen ins Netz eingespeist. Bei mehreren Abnehmern verteilt sich die Stromnutzung besser über den Lauf des Tages und die Energie kann verstärkt dort genutzt werden, wo sie günstig und umweltfreundlich erzeugt wird.

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Photovoltaik bei Mietanlagen

Bei einem Mietobjekt gibt es in der Regel nur einen Eigentümer, der natürlich auch allein für die Entwicklung der Immobilie verantwortlich ist. Bei der Entscheidung für oder gegen eine Photovoltaik-Anlage auf dem Hausdach, dürfte die Gewinnoptimierung ebenfalls ein Hauptanliegen sein. Eine Mieterstrom-Photovoltaikanlage steigert den Wert einer Immobilie und senkt die Nebenkosten.

Um auf diese Weise erzeugten und verteilten Strom attraktiver zu machen, verabschiedete die Bundesregierung 2017 das Gesetz zur Förderung von Mieterstrom, kurz: Mieterstromgesetz. Danach erhält der Eigentümer einen festgelegten Mieterstromzuschlag. Da der Strom ohne Netzdurchleitung direkt an die Abnehmer fließt, ist der Vermieter außerdem von der Zahlung einiger Steuern und Abgaben befreit.

Mieterstrom – ein Erfolgsmodell?

Um den Begriff kurz zu erklären: Beim Mieterstrom liefert der Betreiber einer Photovoltaikanlage, also i.d.R. der Vermieter, Solarstrom an die jeweiligen Mieter. Überschüssiger Strom wird in das öffentliche Netz eingespeist. Für den an die Mieter gelieferten Strom erhält der Anlagenbetreiber den vereinbarten Strompreis plus einen gesetzlich festgelegten Förderbetrag. Dieses Mieterstrommodell soll diejenigen Bürger an der Energiewende teilhaben lassen, die sich selbst keine Photovoltaikanlage zur Eigenversorgung leisten können oder keine Möglichkeit haben, eine solche zu errichten.

Das Eckpunktepapier Mieterstrom des Bundeswirtschaftsministeriums verkündete 2017 voller Enthusiasmus: „Mieterstrommodelle sind für die an ihnen beteiligten Akteure wirtschaftlich interessant, weil bei Mieterstrom einige Kostenbestandteile im Vergleich zum Strombezug aus dem Netz nicht anfallen (Netzentgelte, netzseitige Umlagen, Stromsteuer und Konzessionsabgabe).“ Im Mieterstrombericht 2019 zog man allerdings eine ernüchternde Zwischenbilanz: „Das Modell bleibt weit hinter den Erwartungen zurück.“ Zügig sollten daher Anpassungen der Rahmenbedingungen vorgeschlagen werden.

Bereits die Novellierung des EEG 2021 stimmte hoffnungsfroh: Der Mieterstrom wurde von der Gewerbesteuer befreit und der Mieterstromzuschlag angehoben. Das Habeck’sche „Osterpaket“ 2022 setzt für 2023 weitere Verbesserungen in Aussicht: Genau wie bei selbst genutzten PV-Anlagen entfallen die EEG-Umlage und die monatliche Degression auch für Mieterstrom. Außerdem wird die 100-kW-Leistungsgrenze aufgehoben, was sicher zu innovativen Lösungen auf den Gebieten Wärme und Elektromobilität führt. Inwieweit diese Änderungen für ein „Erfolgsmodell Mieterstrom“ ausreichen, wird sich in den kommenden Jahren zeigen.

Mieterstrom und Photovoltaik

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Generelle Kriterien für Vermieter und Mieter

Nicht vergessen dabei sollten auch die grundsätzlichen Fakten:

• Für die Förderung muss das Mehrfamilienhaus mindestens zu 40 Prozent zu Wohnzwecken genutzt werden.
• Steuerliche Aspekte sind zu berücksichtigen.
• Gegebenenfalls sind zusätzliche Stromzähler für jede Wohneinheit zu installieren.
• Mieter immer die freie Wahl, von wem sie sich mit Strom beliefern lassen wollen. Sie müssen das Angebot des Vermieters nicht annehmen. Bei einem Mieterwechsel können die Präferenzen anders liegen.

Um die Zustimmung besser zu kalkulieren, ist ein vorheriges Rundschreiben oder einfaches Nachfragen empfehlenswert. Noch sinnvoller ist es, sich die verfügbaren Optionen von einem fachkundigen Berater durchrechnen zu lassen. Dies gilt insbesondere für die wichtigste aller Fragen: Erfüllt das Mehrfamilienhaus überhaupt die Standortbedingungen für eine Photovoltaik-Anlage?

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