Mieterstrom und Photovoltaik

PV und Mieterstrom: Eine gelungene Kombination?

Das Ziel, mehr Eigentümer von Mehrfamilienhäusern für das Mieterstrommodell zu gewinnen, sollte mit dem EEG 2023 ein weiteres Stück näher rücken. Welche Auswirkungen die Verbesserungen haben, können PV-Interessierte in diesem Beitrag nachlesen. Außerdem erfahren sie, was Mieterstrom überhaupt ist und warum wir alle davon profitieren.

Was ist Mieterstrom?

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWE) bezeichnet Mieterstrom als „Strom aus Solaranlagen, die auf, an oder in einem Gebäude oder einer Nebenanlage installiert sind und ohne Netzdurchleitung an Letztverbraucher im Gebäude oder im selben Quartier geliefert und dort verbraucht werden“. Da die „Letztverbraucher“ in der Regel die Mieter des Wohngebäudes sind, hat sich der griffige Name „Mieterstrom“ etabliert.

Der Vermieter erzeugt und liefert den Strom meistens nicht selbst, sondern verpachtet die entsprechenden Dachflächen an Unternehmen, die sich auf Energiedienstleistungen spezialisiert haben. Die andere Möglichkeit ist eine sogenannte „Lieferkette“: Hierbei betreibt der Vermieter die Anlage selbst und gibt den Strom z.B. an einen Energiedienstleister weiter, der ihn dann wiederum an die Mieter liefert. Nicht verbrauchter Strom wird ins öffentliche Stromnetz eingespeist und vergütet. Zusätzlich wird eine Förderung gewährt, der sogenannte Mieterstromzuschlag.

Mit der Mieterstromförderung sollen zusätzliche Anreize für den Ausbau von Solaranlagen auf Wohngebäuden geschaffen werden.

Mieterstrom: Gesetzliche Grundlage im EEG 2017

Ziel der Mieterstromförderung ist es, nicht nur Eigenheimbesitzer, sondern auch Bewohner von Mietwohnungen an der Energiewende zu beteiligen. Umweltbewusste Mieter konnten bis zum Mieterstromgesetz 2017 lediglich ihren Anbieter wechseln und/oder auf einen Ökostromtarif umsteigen. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens sah das Wirtschaftsministerium für die Versorgung mit Mieterstrom ein Potenzial von bis zu 3,8 Millionen bzw. rund 18 Prozent der vermieteten Wohnungen.

Zu hohe bürokratische Hürden – wie die ausschließliche Abwicklung durch den Anlagenbetreiber – brachten das Projekt allerdings nur zögerlich in Gang. Bereits mit der 2020 beschlossenen Novelle hat sich einiges geändert. Das EEG 2023 bringt weitere, wenn auch nur kleine Verbesserungen.

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Mieterstromgesetz: Neue Fassung im EEG 2021

Im Folgenden werden nicht nur die 2020 beschlossenen Neuerungen gelistet, sondern alle entscheidenden Punkte des Mieterstromgesetzes genannt.

Mieterstromförderung bzw. Mieterstromzuschlag nach § 19 EEG

Der Mieterstromzuschlag macht Mieterstrom wirtschaftlich attraktiver – indem er die Kosten für Abrechnung, Vertrieb und Messungen, die sich bei der Stromlieferung an die Mieter ergeben, kompensiert. Da der Strom ohne Netzdurchleitung direkt an die Abnehmer fließt, ist der Vermieter außerdem von der Zahlung mehrerer Steuern und Abgaben befreit. Unter bestimmten Voraussetzungen (s.u.) besteht ein Anspruch auf den Mieterstromzuschlag (§ 19 Abs. 1 EEG). Genau wie bei der Einspeisevergütung richtet sich dessen Höhe nach dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme der Anlage und bleibt dann 20 Jahre lang unverändert (§ 25 EEG). Anders als die Einspeisevergütung setzt der Mieterstromzuschlag keine Einspeisung ins Netz voraus.

Die Vergütungshöhe wird abhängig von drei Leistungsklassen – 10 kW, 40 kW und 1.000 kW – gemischt berechnet. Ein Beispiel (aktuell): Der Mieterstromzuschlag für eine im Frühjahr 2026 in Betrieb genommene 50-kWp-Anlage beträgt 2,54 ct × 20 % + 2,36 ct × 60 % + 1,59 ct × 20 % = rund 2,24 Cent pro Kilowattstunde an die Mieter gelieferten Strom. Strom, der nicht von den Mietern abgenommen wird, wandert ins öffentliche Netz. Dafür enthält der Vermieter die im EEG geregelte Einspeisevergütung.

Förderungswürdige Anlagen nach § 21 EEG

Mehrere Solaranlagen gelten als eine Anlage, wenn

1. sie sich auf demselben Grundstück oder Gebäude befinden und
2. sie innerhalb von zwölf aufeinanderfolgenden Kalendermonaten in Betrieb genommen worden sind. (§ 9 Abs. 3)

Für die Vergütung – und das ist neu – werden mehrere Anlagen nicht mehr zusammengefasst, wenn sie nicht an demselben Netz-Anschlusspunkt betrieben werden. Neu ist zudem die Erweiterung von „Grundstück“ auf „Quartier“, in dem das Gebäude liegen darf (§ 21 Abs. 3 EEG).

Die folgenden Punkte verdienen ebenfalls die Aufmerksamkeit der Vermieter:

• Bis zur Novelle durfte ausschließlich der Anlagenbetreiber das Mieterstrommodell abwickeln, aktuell auch „Dritte“ wie Energiedienstleister. (§ 21 Abs. 3 EEG)
• Ein Gebäude gilt als Wohngebäude, wenn mindestens 40 Prozent der Fläche zu Wohnzwecken genutzt werden; bis zu 60 Prozent dürfen also gewerblich belegt sein. Seit dem Solarpaket I (Inbetriebnahme ab dem 16. Mai 2024) ist der Mieterstromzuschlag aber nicht mehr auf Wohngebäude beschränkt: Er kann auch für Nicht-Wohngebäude und deren Nebenanlagen – etwa gewerblich genutzte Gebäude – bezogen werden, dort allerdings nur, wenn Anlagenbetreiber bzw. liefernder Dritter und belieferter Letztverbraucher keine verbundenen Unternehmen sind (§ 21 Abs. 3 EEG). Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV, § 42b EnWG) gibt es weder eine Wohnflächen-Quote noch einen Zuschlag.
• Zudem darf der Mieterstrompreis für Mieter von Wohnräumen im klassischen Mieterstrommodell 90 Prozent des örtlichen Grundversorgertarifs nicht überschreiten (§ 42a Abs. 4 EnWG); bei der GGV (§ 42b EnWG) gilt dieser Deckel nicht – der Preis ist frei verhandelbar.

Mieterstromgesetz: Anpassung im EEG 2023

Von der Abschaffung der EEG-Umlage zum 1. Juli 2022 profitieren alle Anlagenbetreiber, egal über wie viele Dächer sich die Generatoren erstrecken. Die komplette Umlagebefreiung greift also auch bei Mieterstrom. Dadurch wird das Modell jetzt wirtschaftlich attraktiver. Ein positiver Nebeneffekt: Da ein Teil des bürokratischen Aufwands entfällt, reduzieren sich zudem die Bearbeitungskosten.

Das verabschiedete Erneuerbare-Energien-Gesetz 2023 bietet jedoch noch weitere Neuerungen:

1. Punkt: Aufhebung der 100-kW-Begrenzung

Im EEG 2021 war die Maximalleistung aller Anlagen eines Betreibers auf 100 kW begrenzt. Diese 100-kW-Leistungsgrenze fällt nun weg. Zusammen mit der Quartierserweiterung von 2021 fördert diese Maßnahme innovative Lösungen, wenn es um die Verwendung von PV-Strom in den Bereichen Wärme und Elektromobilität geht – zumindest bei größeren Neubauprojekten, wo diese Ideen bereits eingeplant sind. Anlagen auf bereits bestehenden Bauten überschreiten die 100-kW-Grenze ohnehin selten.

2. Punkt: Aussetzen der monatlichen Degression

Genau wie die Einspeisevergütung wird auch der Mieterstromzuschlag eingefroren, allerdings erst zum 1. Januar 2023. Bis dahin gilt weiterhin die monatliche Degression von 1,4 Prozent. Wenn das Aussetzen der Degression im Februar 2024 endet, wird sich der Mieterstromzuschlag nicht mehr monatlich, sondern halbjährlich verringern. Diese Regelung folgt dem Beschluss zur Einspeisevergütung.

3. Punkt: Beschleunigung der Prozesse

Durch das EEG 2023 werden die bürokratischen Abläufe vereinfacht. So muss der Betreiber des Verteilnetzes nicht mehr unbedingt vor Ort sein, um die PV-Anlage anzuschließen. Bei einer Anlage mit bis zu 30 kW installierter Leistung auf einem Grundstück mit bereits bestehendem Netzanschluss gilt: Reagiert der Netzbetreiber nicht innerhalb eines Monats auf das Netzanschlussbegehren, darf der Anschluss unter Einhaltung der maßgeblichen technischen Regeln durch den Netzbetreiber oder eine fachkundige dritte Person ausgeführt werden (§ 8 EEG). In der Vergangenheit haben lange Wartezeiten die Photovoltaik Inbetriebnahme häufig sehr verzögert.

Seit Solarpaket I: Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung als Alternative

Mit dem Solarpaket I, das am 16. Mai 2024 in Kraft getreten ist, wurde ein weiteres Modell für die Solarstromnutzung im Mehrfamilienhaus geschaffen: die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) nach § 42b EnWG. Sie steht gleichberechtigt neben dem klassischen Mieterstrom – ersetzt ihn also nicht – und senkt die Einstiegshürde erheblich, weil der PV-Anlagen-Betreiber nicht mehr als Vollversorger auftreten muss.

Das Prinzip ist schlank: Auf dem Dach erzeugter Solarstrom wird nach einem vereinbarten Aufteilungsschlüssel direkt im Gebäude genutzt. Jede teilnehmende Partei behält ihren eigenen Reststromvertrag mit einem frei gewählten Energieversorger. Voraussetzung sind ein schriftlicher Gebäudestromnutzungsvertrag und eine viertelstündliche Messung; umgesetzt wird sie in der Regel über ein intelligentes Messsystem (iMSys/Smart Meter). Im Gegenzug für die Vereinfachung entfällt der Mieterstromzuschlag – gefördert wird nur der überschüssige, ins Netz eingespeiste Strom über die reguläre Einspeisevergütung.

Für welches Modell sich ein Eigentümer entscheidet, hängt vor allem von zwei Fragen ab: Wie viele Wohneinheiten sollen versorgt werden – und wie viel administrative Arbeit soll der Vermieter selbst übernehmen? Das Mieterstrommodell lohnt sich meist dann, wenn eine professionelle Abwicklung (durch den Vermieter selbst oder über einen Energiedienstleister) machbar ist und der Mieterstromzuschlag die Mehrkosten für Abrechnung und Vollversorgung rechtfertigt – typischerweise ab mittelgroßen Gebäuden. Die GGV ist besonders für kleinere Mehrfamilienhäuser, Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Gewerbegebäude attraktiv, bei denen der Aufwand eines Mieterstrom-Vollversorgers nicht im Verhältnis zum Nutzen stünde.

Mieterstromvertrag nach § 42a EnWG

Zum Mieterstromvertrag klärt die Bundesnetzagentur umfassend auf. Zunächst einmal unterscheidet sich dieser Energieliefervertrag von einem „normalen“ Vertrag mit einem wettbewerblichen Energielieferanten (nicht Grundversorger!) nur unwesentlich. Es gibt jedoch einige Besonderheiten:

• Der Strom darf nur aus Solaranlagen stammen, die auf, an oder in dem Gebäude oder einer Nebenanlage installiert sind – oder auf einem anderen Gebäude im selben Quartier, in dem er auch verbraucht wird.
• Der Strom muss ohne die Nutzung des Netzes der allgemeinen Versorgung direkt an die Mieter geliefert werden.
• Zusätzlich benötigter Strom wird ebenfalls und voll verantwortlich vom Mieterstromlieferanten geliefert.

Was Mieter und Vermieter darüber hinaus interessiert, regelt § 42a des Energiewirtschaftsgesetzes EnWG :

• Ein Mieterstromvertrag darf grundsätzlich nicht Bestandteil eines Wohnungsmietvertrags sein; gesetzliche Ausnahmen gelten u. a. bei vorübergehendem Gebrauch, möblierter Untervermietung oder Heimen. D.h. der Mieter kann auch einen anderen Stromlieferanten wählen und den Mieterstromvertrag unabhängig vom Mietvertrag kündigen.
• Bei Beendigung des Mietvertrags endet der Mieterstromvertrag mit der Rückgabe der Wohnung. D.h. er muss nicht ausdrücklich gekündigt werden.
• Für Mieter von Wohnräumen darf der für den Mieterstrom und den zusätzlichen Strombezug zu zahlende Preis 90 Prozent des im Netzgebiet geltenden Grundversorgungstarifs nicht überschreiten (§ 42a Abs. 4 EnWG).
• Die maximale Vertragslaufzeit beträgt bei Abschluss 2 Jahre (seit dem Solarpaket I im Mai 2024 angehoben von zuvor 1 Jahr); danach ist eine stillschweigende Verlängerung möglich.

Der für Mieter interessanteste Punkt dürfte wohl das 90-Prozent-Maximum sein. Der Grund hierfür: Weil das öffentliche Netz nicht genutzt wird, entfallen einige Kostenbestandteile. Dies sind die Netzentgelte, netzseitigen Umlagen, die Stromsteuer und die Konzessionsabgabe.

Win-win-Situation: Vorteile sowohl für Eigentümer als auch für Mieter

Kurz und gut: Hier sind die Vorteile für beide Parteien noch einmal stichwortartig aufgezählt.

Davon profitieren Vermieter:

• Wertsteigerung der Immobilie
• Erlös aus dem Verkauf des Mieterstroms
• Anspruch auf Mieterstromzuschlag
• Wahl des Lieferkettenmodells und damit evtl. besserer Konditionen.

Es gibt allerdings auch einen Nachteil: Bei Einnahmen aus Solarstrom kommt es auf Anlagengröße und Betreibermodell an: Bestimmte kleinere gebäudegebundene PV-Anlagen können von der Gewerbesteuer befreit sein; Mieterstrom-Projekte sollten steuerlich geprüft werden.

Die Mieter genießen nur Vorteile:

• Preisobergrenze
• Nebenkostensenkung
• Freie Wahl des Stromlieferanten
• Kein Bürokratieaufwand, egal welches Mieterstrommodell der Vermieter wählt.

Im Hinblick auf die Energiewende gibt es sogar noch einen dritten Profiteur: die Umwelt. Je mehr unserer Energie aus erneuerbaren Quellen stammt, desto mehr CO₂ sparen wir ein. So gesehen könnte man auch von einer Win-win-win-Situation durch das Mieterstrommodell sprechen.

Fazit

Mieterstrom rechnet sich für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mehr denn je. Allerdings ist der bürokratische Aufwand nicht gerade gering. Die diversen Meldungen, Abrechnungen etc. können Eigentümer jetzt aber auch abgeben: mit der Übertragung an sogenannte Dritte, meistens Energiedienstleister, die sich damit auskennen. Damit sind Mieterstrommodelle mittlerweile sogar etwas für Photovoltaik-Einsteiger. Im Zweifelsfall hilft es, einen Berater in der Nähe aufzusuchen. Mieter profitieren ohnehin. Vertrauen sie ihrem Vermieter, gehen sie kaum ein Risiko ein. Den Mieterstromvertrag sollten sie sich natürlich genau durchlesen.

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