Haus mit PV-Anlage kaufen

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Haus mit PV-Anlage kaufen – das kommt auf Käufer / Verkäufer zu

Steigende Energiepreise und ein wachsendes Umweltbewusstsein sowie der Wunsch nach Autonomie haben die Verbreitung von Photovoltaikanlagen auf Privathäusern vorangetrieben. Zudem stellten die großzügigen Entgelte für die Energieeinspeisung sowie entsprechende Förderprogramme einen zusätzlichen finanziellen Anreiz zur Investition in eine solche Anlage. Zwar sind die direkten und indirekten Fördergelder heute nicht mehr so üppig, wie in den Anfangsjahren, dafür sind die Anschaffungskosten gesunken.

Die Zahl der Immobilien mit PV-Anlage (Bestands- und Neuimmobilien), die zum Verkauf stehen, ist heute so groß wie noch nie. Die Vorteile einer solchen Immobilie liegen auf der Hand. Allerdings gibt es einige wichtige rechtliche Aspekte zu bedenken, wenn es um den Eigentumswechsel eines Hauses mit PV-Anlage geht – und zwar sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer. Dieser Artikel gibt einen ersten Überblick darüber, worauf zu achten ist.

Haus mit Solaranlage © assetseller, fotolia.com
Haus mit Solaranlage © assetseller, fotolia.com

Der Erwerb einer Immobilie mit PV-Anlage ist für den Käufer mit zahlreichen Vorteilen verbunden. Allerdings ist es wichtig, bei der Immobilienbewertung einen gesonderten Blick auf die PV-Anlage zu richten. Neben der Hinzuziehung eines Immobilien-Sachverständigen sowie eines Rechtsberater ist die Rücksprache mit dem Steuerberater angezeigt. Dies gilt insbesondere für den Erwerb von Bestandsimmobilien. Zu beachten sind aus rechtlicher Sicht vor alle folgende Fragen:

  • Gehört die Anlage zu der angebotenen Immobilie?
  • Wurden bei der Errichtung der Anlage alle baurechtlichen Vorschriften eingehalten?
  • Welchen (Rest)Wert hat die PV-Anlage?
  • Wie hoch ist der Gewinn, den die PV-Anlage erwirtschaftet?

Steuerrechtliche Fragen

Steuern © K. U. Häßler, fotolia.com
Einkommenssteuer, Umsatzsteuer und Co. das müssen Sie beim Hauskauf plus Solar wissen © K. U. Häßler, fotolia.com

Die meisten Photovoltaik-Anlagen sind so ausgerichtet, dass nicht der gesamte Strom selbst genutzt wird. Ein Teil wird in das Netz eingespeist, also verkauft. Der Inhaber einer solchen PV-Anlage übt daher eine gewerbliche Tätigkeit im rechtlichen Sinne aus. Dementsprechend muss der Inhaber der PV-Anlage Steuern abführen, die im Zusammenhang mit der Stromerzeugung stehen:

  • Ertragssteuer
  • Umsatzsteuer

Bei diesen beiden Steuern handelt es sich um unterschiedliche Arten von Steuern. Daher sind Umsatzsteuer und Ertragssteuer getrennt voneinander zu betrachten.

Wichtig: Auch wenn es sich aus Sicht der Steuerbehörde beim Betrieb einer solchen PV-Anlage um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, so greift hier nicht automatisch das Ordnungs- beziehungsweise Gewerberecht. Dementsprechend benötigt der Immobilieneigentümer regelmäßig nur dann einen Gewerbeschein von der Gemeinde, wenn er mehrere Solaranlagen betreibt.
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Die Ertragssteuer

Bei der Ertragssteuer wird der Vermögenszuwachs besteuert, der innerhalb eines bestimmten Zeitraumes erzeugt wird. Da die Erträge aus der Einspeisung des Stroms über eine solche PV-Anlage einen Vermögenszuwachs darstellen, sind diese ertragssteuerpflichtig. Allerdings wird hier differenziert, ob

  • eine PV-Anlage auf 20 Jahre gesehen einen Gewinn erzielt (Ertragssteuer wird auf Gewinn erhoben)
  • oder die PV-Anlage auf 20 Jahre gesehen Verluste erzielt (dann wird keine Ertragssteuer erhoben)

Die Ertragssteuer lässt sich also vermeiden, wenn die PV-Anlage so ausgerichtet ist, dass sie auf 20 Jahre einen Verlust erzielt. Beim Erwerb von einer Neubau-Immobilie kann auf die Auslegung der PV-Anlage oftmals Einfluss genommen werden. Soll hingegen eine Bestandsimmobilie mit einer bereits (länger) bestehenden PV-Anlage erworben werden, so hat der Käufer auf diesen Aspekt keinen Einfluss. Um so wichtiger ist es für den Käufer eines Bestandsimmobilie, sich darüber zu informieren, ob die PV-Anlage auf 20 Jahre gerechnet einen Gewinn oder einen Verlust erwirtschaftet.

Fazit: Bei der Ertragssteuer macht es einen großen Unterschied, ob der Immobilienkäufer einen Einfluss auf die Ausrichtung der PV-Anlage hat. Bei Neuimmobilien ist dies oftmals möglich, bei Bestandsimmobilien nicht. Daher sollte bei Kauf einer Bestandsimmobilie mit PV-Anlage der eigene Steuerberater kontaktiert werden.

Wissen: Gewinn oder Verlust – Berechnungsgrundlage
Bei der Beurteilung, ob eine PV-Anlage auf 20 Jahre gesehen einen Gewinn oder Verlust verursacht, kommt es darauf an, ob die Einnahmen aus dem Stromverkauf größer oder kleiner sind als die Kosten der Anlage (Anschaffungskosten sowie Betriebskosten).

Die Umsatzsteuern/Mehrwertsteuer

Umsatzsteuer © wsf-f, fotolia.com
Umsatzsteuer © wsf-f, fotolia.com

Bei der Umsatzsteuer handelt es sich um eine so genannte Verkehrssteuer, die auf nahezu alle Produkte und Dienstleistungen erhoben wird. Die Umsatzsteuer ist zwar eine Endverbrauchersteuer, sie wird jedoch aus technischen Gründen vom Anbieter des Produktes beziehungsweise der Dienstleitung erhoben. Die Umsatzsteuer wird daher an das Finanzamt weitergereicht. In Deutschland ist auch Strom mit einer Umsatzsteuer belegt und diese betrifft daher grundsätzlich auch die Inhaber von Immobilien mit PV-Anlage, deren Strom (teilweise) ins Netz eingespeist wird.

Es gibt jedoch für Immobilieneigentümer mit einer PV-Anlage ein Wahlrecht:

  • Regelbesteuerung: dann besteht Umsatzsteuerpflicht
  • Kleinunternehmerregelung: dann entfällt Umsatzsteuerpflicht

Bevor Immobilieneigentümer diese Entscheidung treffen, sollten sie sich genau über die steuerrechtlichen Konsequenzen informieren. Denn beide Regelungen haben sowohl ihre Vor- als auch Nachteile.

Die Regelbesteuerung

Wer auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet, gilt beim Finanzamt als Unternehmer (wichtig: hieraus ergibt sich nicht automatisch eine Pflicht zur Gewerbeanmeldung). Umgekehrt entstehen aus der Regelbesteuerung gewisse Pflichten.

Vorteile Regelbesteuerung:

  • höhere Rendite
  • Umsatzsteuer für den Kauf der PV-Anlage kann zurückerhalten werden
  • Betriebskosten der Anlage gelten als Werbungskosten und können daher steuerlich geltend gemacht werden

Nachteile Regelbesteuerung:

  • Zusätzlich zur Einspeisevergütung muss die Umsatzsteuer erhoben werden, die dann ans Finanzamt abgeführt wird
  • Bürokratischer Mehrauswand: Umsatzsteuererklärung

Die Kleinunternehmerregelung

Im Umkehrschluss ergibt sich, dass die Kleinunternehmerregelung bedeutet, dass

  • ein geringerer bürokratischer Aufwand besteht
  • die Mehrwertsteuer vom Anlagenkauf sowie die auf die Betriebskosten nicht zurückerstattet werden

Um als Betreiber einer PV-Anlage als Kleinunternehmer zu gelten, sind folgende Voraussetzungen erforderlich:

  • Gesamtumsatz der PV-Anlage wird für das Gründungsjahr bei der Betriebseröffnung (i.d.R. Erwerbsjahr) kleiner als 17.500 Euro geschätzt
  • Für das Folgejahr wird der Umsatz kleiner als 50.000 Euro geschätzt
  • Registrierung als Kleinunternehmer beim Finanzamt

Fazit: Der Immobilienerwerber hat –sofern die oben dargestellten Voraussetzungen zur Kleinunternehmerregelung erfüllt sind – stets das Wahlrecht zwischen Regelbesteuerung und Kleinunternehmerregelung. Dies gilt sowohl für Erwerber von Bestands- als auch Neuimmobilien.

Stolperfalle: Der Preis der PV-Anlage

Kauf eines Haus mit Solaranlage © Andrey Popov, fotolia.com
Oftmals ist es ratsam, dass die PV-Anlage beim Hauskauf finanziell, vertraglich und steuerlich separat behandelt wird © Andrey Popov, fotolia.com

Wird eine Immobilie mit PV-Anlage verkauft, die mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war, so ist es sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer sinnvoll, den Preis für die Immobilie sowie die PV-Anlage gesondert aufzuführen. Auch wenn Einigkeit über den Gesamtpreis besteht, kann genau diese Aufsplittung des Kaufpreises zum Streitpunkt werden.

Für den Verkäufer gilt: Je geringer die PV-Anlage veranschlagt wird, desto günstiger ist es. Denn für den Verkauf des Immobilie (seit mehr als zehn Jahren im Besitz) fällt keine Steuer an – auf den Verkauf der PV-Anlage werden Steuern erhoben

Für den Käufer: Je höher die PV-Anlage veranschlagt wird, desto besser für den Käufer. Denn nur die PV-Anlage ist abschreibungsfähig.

Fazit: Der Erwerb einer Immobilie mit PV-Anlage ist mit weitreichenden Konsequenzen in steuerrechtlicher Hinsicht für den Käufer verbunden. Daher sollte hier beim Kauf immer auch der eigene Steuerberater hinzugezogen werden.

Es ist ratsam, sich zu allen weiteren Fragen unbedingt steuerrechtlich beraten lassen. Zum Weiterlesen empfehlen wir Ihnen das PDF-Dokument von Rechtsanwalt und Steuerberater Dr. Stefan Rode sowie unsere Beiträge „ Lohnt sich eine Photovoltaik-Anlage 2018“ und „Amortisation einer Photovoltaik-Anlage: Wann zahlt sich die Investition aus?“.

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