Haus mit PV-Anlage kaufen

Was müssen Käufer und Verkäufer beachten?

Dass der Solarenergie-Ausbau jetzt so richtig in Schwung gekommen ist, wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus. Häufiger denn je ist auf einem angebotenen Haus eine Photovoltaikanlage installiert. Die Vorteile liegen auf der Hand. Allerdings gibt es einige wichtige rechtliche Aspekte zu bedenken, wenn es um den Eigentumswechsel eines Hauses mit PV-Anlage geht – und zwar sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer. Dieser Artikel gibt einen ersten Überblick darüber, worauf zu achten ist.

Rechtliche Fragen

Der Betrieb einer Photovoltaikanlage ist mit zahlreichen Vorteilen verbunden. Zwar sind die direkten und indirekten Fördergelder heute nicht mehr so üppig wie in den Anfangsjahren, dafür befinden sich die Anschaffungskosten auf einem erfreulich niedrigeren Niveau. Mit dem Ergebnis, dass immer mehr Immobilien nachträglich mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet werden. Neubauten weisen bei guten Standortbedingungen oft sogar standardmäßig eine Photovoltaik-Dachanlage auf.

Beim Kauf einer Immobilie ist die PV-Anlage ein Bestandteil der Immobilienbewertung des Maklers oder eines anderen Sachverständigen. Wer den Verkauf selbst in die Hand nehmen möchte, tut gut daran, Rücksprache mit dem Steuerberater zu halten. In beiden Fällen sind aus rechtlicher Sicht vor allem folgende Fragen zu klären:

• Wurden bei der Errichtung der PV-Anlage alle Bauvorschriften eingehalten?
• Ist die PV-Anlage Teil der angebotenen Immobilie?
• Welchen Kaufpreis hat die PV-Anlage?
• Welchen (Rest-)Wert hat die PV-Anlage?
• Wie hoch ist der Gewinn, den die PV-Anlage erwirtschaftet?

Im Folgenden erläutern wir, warum diese Fragen so wichtig sind.

Wurden alle Bauvorschriften eingehalten?

Photovoltaikanlagen sind im Allgemeinen genehmigungsfrei – zumindest wenn sie nicht auf Freiflächen stehen und eine bestimmte Größe unterschreiten. Dies ist bei haushaltsüblichen Dach- und Fassaden-Anlagen die Regel. Beim Immobilienkauf schadet es aber nicht, die weiteren Vorgaben einer Baugenehmigung zu überprüfen:

• Entspricht die montierte PV-Anlage (noch) dem geltenden Bebauungsplan?
• Vor allem bei älteren Immobilien: Wie sieht es mit der Statik des Daches aus?
• Bei einem denkmalgeschützten Gebäude: Wurde die äußere Erscheinung allenfalls minimal verändert? Zu beachten ist auch der Umgebungsschutz.
• Solarmodule können blenden, Schatten werfen und die Sicht einschränken. Daher bitte klären: Werden die Nachbarn nicht belästigt?

Bei auch nur einer ungünstigen Antwort ist es ratsam, erst einmal Rücksprache mit dem Rechtsberater zu halten.

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Ist die PV-Anlage Teil der angebotenen Immobilie?

Die Frage, ob die Anlage ein Teil der angebotenen Immobilie mit PV-Anlage ist, mutet zunächst etwas seltsam an. Natürlich gehört sie zur angebotenen Immobilie! Natürlich? Das Finanzamt sieht es anders. Dazu muss man Folgendes wissen: Je nach Art der Nutzung und der Montage wird der auf die Photovoltaikanlage entfallene Teil des Kaufpreises mit Grunderwerbsteuer (GrESt) belegt – oder auch nicht:

• Dient die PV-Anlage ausschließlich der Eigenversorgung, kann sie nach neuerer Finanzverwaltungsauffassung zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung gehören. Wegen abweichender Länderhinweise sollte der Kaufvertrag mit Steuerberater oder Finanzamt abgestimmt werden.
• Wird sie für gewerbliche Zwecke genutzt, ist sie steuerlich eine Betriebsvorrichtung. GrESt: nein. Dies gilt für jedes Betreiben eines Kleingewerbes, also für die überwiegende Mehrheit der Dachanlagen.
• Anders ist es bei Indach-Anlagen. Die Dachziegel ersetzen einen Teil der Dacheindeckung und gehören damit zum Gebäude. In diesem Fall ist die Art der Nutzung gleichgültig. Bei ins Dach integrierten PV-Anlagen also immer: GrESt: ja.

Die Grunderwerbsteuer wird von jedem Bundesland selbst festgelegt und liegt derzeit zwischen 3,5 % (nur Bayern) und 6,5 % des Kaufpreises (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein). Sachsen hat den Satz zum 1. Januar 2023 von 3,5 % auf 5,5 % angehoben, Thüringen ihn zum 1. Januar 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.

Welchen Kaufpreis hat die PV-Anlage?

Vorsicht Stolperfalle! Wird eine Immobilie mit PV-Anlage verkauft, die mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war, ist es sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer sinnvoll, den Preis für die Immobilie sowie den für die PV-Anlage gesondert aufzuführen. Auch wenn Einigkeit über den Gesamtkaufpreis besteht, kann sich der Wert der PV-Anlage auf die Vertragspartner steuerlich unterschiedlich auswirken. Für eine Anlage, die bis Ende 2022 installiert wurde, ist nach wie vor Folgendes gültig:

• Für den Verkäufer gilt: Je geringer die PV-Anlage veranschlagt wird, desto günstiger ist es. Denn für den Verkauf der Immobilie, die seit mehr als zehn Jahren im Besitz ist, fällt keine Steuer an. Beim Verkauf der PV-Anlage ist zu prüfen, ob die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG greift; bei größeren oder nicht begünstigten Anlagen können Steuern anfallen.
• Für den Käufer ist es umgekehrt: Je höher die PV-Anlage veranschlagt wird, desto besser für ihn. Denn bei nicht steuerbefreiten Anlagen kann die PV-Anlage abschreibungsfähig sein; bei nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfreien Kleinanlagen ist eine AfA regelmäßig nicht nutzbar.

Die steuerrechtliche Änderung zum 1. Januar 2023 betrifft generell die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen: Ob die auf 0 Prozent abgesenkte Umsatzsteuer auch im oben beschriebenen Fall greift, weiß Ihr Steuerberater.

Fazit: Der Erwerb einer Immobilie mit PV-Anlage kann in steuerrechtlicher Hinsicht mit weitreichenden Konsequenzen verbunden sein. Daher empfiehlt es sich, beim Kauf einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Welchen (Rest-)Wert hat die PV-Anlage?

Um zu beurteilen, ob der Kaufpreis der Fotovoltaik-Anlage ihrem (Rest-)Wert auch entspricht, gibt es mehrere Punkte, die vor dem Kauf der Immobilie festzuhalten sind:

• Datum der Inbetriebnahme: Diese Angabe ist gleich von doppeltem Wert. Zunächst können damit die Funktionstüchtigkeit und die voraussichtliche Restlebensdauer eingeschätzt werden. Die Abschreibungsdauer von Photovoltaikanlagen beträgt 20 Jahre. Moderne Solarmodule tun jedoch deutlich länger ihren Dienst, 25 oder 30 Jahre sind mittlerweile keine Seltenheit mehr. Zum zweiten bestimmt die Inbetriebnahme die Höhe der garantierten Einspeisevergütung. Diese ist staatlicherseits auf ebenfalls 20 Jahre festgelegt. Auch nach dem Förderende dürfen sogenannte ausgeförderte Anlagen weiter Strom ins Netz einspeisen und erhalten dafür eine reduzierte Anschlussvergütung. Mit dem Solarpaket I wurde diese Übergangsregelung bis Ende 2032 verlängert.

• Kosten der Investition: Bei Kenntnis des ursprünglichen Kaufpreises können Rückschlüsse auf die Qualität der PV-Anlage gezogen werden. Ein Blick auf die verbleibende Garantie ist genauso interessant wie auf die Kontaktdaten des Fachbetriebs, der die Installation vorgenommen hat. Der Restwert der Anlage richtet sich nach der Art der AfA: Bei einer linearen Abschreibung hat beispielsweise eine 5 Jahre alte Anlage noch einen Restwert von 75 Prozent.
• Möglicher Kreditvertrag: Hat der Verkäufer die PV-Anlage finanziert, gibt es bei der Übereignung einiges zu klären. Denn anders als beim Immobilienverkauf existiert hier kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Häufig sichert die PV-Anlage den Kredit ab und gehört damit bis zur Tilgung der Bank. Käufer einer Immobilie mit PV-Anlage können diese Verbindlichkeiten übernehmen, benötigen dazu jedoch die Zustimmung des Kreditinstituts. Deshalb ist eine frühe Kontaktaufnahme ratsam.

Fazit: Beim Kauf einer Neubau-Immobilie mit PV-Anlage treffen einige dieser Punkte nicht zu, weil auch die Anlage neuwertig ist. Bei einer bereits bestehenden Photovoltaikanlage gibt es jedoch etliche Punkte zu beachten, um den tatsächlichen Wert zu bestimmen.

Wie hoch ist der Gewinn, den die PV-Anlage erwirtschaftet?

Die meisten Photovoltaik-Anlagen sind so ausgerichtet, dass nicht der gesamte Strom selbst genutzt wird. Ein Teil wird in das Netz eingespeist, also verkauft. Der Betreiber einer solchen PV-Anlage übt daher im rechtlichen Sinne eine gewerbliche Tätigkeit aus. Dementsprechend müsste der Besitzer einer Immobilie mit PV-Anlage Steuern abführen, die im Zusammenhang mit der Stromerzeugung stehen:

• Ertragsteuer, bei Privatpersonen Einkommensteuer
• Umsatzsteuer

Die gute Nachricht: Ob und welche dieser beiden Steuern abzuführen sind, richtet sich nach der Größe der Anlage bzw. dem Gewinn, der mit ihr erwirtschaftet wird. Die Betreiber von Kleinanlagen können hier aber absolut gelassen bleiben:

Umsatzsteuer

Besitzer eines Hauses mit PV-Anlage, die den Strom ganz oder teilweise ins Netz einspeisen, zählen aus steuerlicher Sicht als Unternehmer. Als solche müssen sie sich grundsätzlich steuerlich erfassen lassen; bei seit 2023 aufgenommenen, begünstigten Kleinanlagen mit Kleinunternehmerregelung kann die Finanzverwaltung auf Anzeige und Fragebogen verzichten. Bis Ende 2022 erhielten Anlagenbetreiber die Einspeisevergütung inklusive der Umsatzsteuer von 19 Prozent. Diese war als Umsatzsteuer grundsätzlich ans Finanzamt abzuführen – es sei denn, der Immobilieneigentümer entschied sich für die Kleinunternehmerregelung (damals: Umsatz im Vorjahr bis 22.000 Euro). Seit dem 1. Januar 2025 gelten angehobene Grenzen: Der Vorjahresumsatz darf bis zu 25.000 Euro und der Umsatz im laufenden Jahr bis zu 100.000 Euro betragen (§ 19 UStG).
Seit 2023 fällt beim Einspeisen in der Regel keine Umsatzsteuer an, wenn die Kleinunternehmerregelung greift; der Nullsteuersatz im Zusammenhang mit PV-Anlagen betrifft dagegen vor allem Lieferung und Installation der Anlage. Anders ist es nur, wenn der Anlagenbetreiber auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichtet, sich also für die Regelbesteuerung entschieden hat (und 5 Jahre daran gebunden ist).

Die Details zu diesem steuerrechtlichen Aspekt finden Sie in unserem Beitrag Photovoltaik: Gewerbe- und Umsatzsteuer. Bei konkreten Fragen zu den Unternehmenssteuern hilft unsere Seite Steuer-FAQ weiter.

Fazit: Der Immobilienerwerber hat – sofern die Voraussetzungen zur Einordnung als Kleinunternehmer erfüllt sind – beim Einspeisen (Verkaufen) des Stroms nach wie vor keine Umsatzsteuer zu zahlen. Was ebenfalls bleibt, ist das Wahlrecht zwischen Regelbesteuerung und Kleinunternehmerregelung. Dies gilt sowohl für Käufer von Bestandsimmobilien als auch von Neuimmobilien.

Einkommensteuer

Der Gewinn aus einer Photovoltaikanlage erhöht das Einkommen. Entsteht ein Verlust, was wegen der Mehrausgaben insbesondere zu Beginn des Anlagenbetriebs auftreten kann, verringert sich das Einkommen. Beides ist bei der Jahreserklärung der Einkommensteuer zu berücksichtigen. Käufer einer Immobilie mit PV-Anlage, deren Leistung unter 10 kWp lag, konnten seit 2021 einen Antrag auf „steuerliche Liebhaberei“ stellen und sich von der Zahlung befreien lassen. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde die Grenze heraufgesetzt und die Steuerbefreiung praktisch automatisiert. Rückwirkend zum 1. Januar 2022 gilt:

• Für bis Ende 2024 angeschaffte oder in Betrieb genommene Anlagen gilt: bis 30 kWp bei Einfamilienhäusern bzw. 15 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit bei Mehrfamilien- und gemischt genutzten Gebäuden – insgesamt höchstens 100 kWp pro Steuerpflichtigem oder Mitunternehmerschaft – ist keine Antragstellung nötig, damit die Einnahmen nach § 3 Nr. 72 EStG steuerfrei sind.
• Wer eine größere PV-Anlage mit der Immobilie erwirbt, muss dagegen nach wie vor den erzielten Gewinn ermitteln.

Mit dem Jahressteuergesetz 2024 wurde die Grenze zudem vereinheitlicht: Für Anlagen, die ab dem 1. Januar 2025 in Betrieb genommen werden, gelten die 30 kWp einheitlich pro Wohn- oder Gewerbeeinheit – unabhängig davon, ob es sich um ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus handelt. Für ältere Anlagen bleibt die frühere Unterscheidung (30 kWp bei Einfamilienhäusern, 15 kWp je Einheit bei Mehrfamilienhäusern) maßgeblich.

Fazit: Sofern die Voraussetzungen zur Einordnung als Kleinanlagenbetreiber erfüllt sind, ist der Immobilienkäufer für seine Einspeisevergütung automatisch von der Zahlung der Einkommensteuer befreit. Dies gilt für erworbene PV-Anlagen in Neubau- und Bestandsimmobilien nur, sofern die Leistungsgrenzen und Voraussetzungen des § 3 Nr. 72 EStG eingehalten werden.

Nach dem Kauf: Betreiberwechsel und Ummeldung

Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag ist die Übernahme einer bestehenden PV-Anlage noch nicht abgeschlossen. Der neue Eigentümer übernimmt auch die Rolle des Anlagenbetreibers – und damit einige formale Pflichten. Zwei davon sind besonders zeitkritisch und sollten unmittelbar nach dem Eigentumsübergang erledigt werden, damit die Einspeisevergütung weiterhin ausgezahlt wird.

Wird die Ummeldung im Marktstammdatenregister nicht binnen eines Monats erledigt, drohen laut Bundesnetzagentur Bußgelder und der Netzbetreiber darf die Einspeisevergütung einbehalten, bis die Eintragung nachgeholt ist. Der Aufwand ist überschaubar – die Registrierung dauert in der Regel weniger als eine halbe Stunde und ist kostenfrei.

Diese Unterlagen sollten Sie vom Verkäufer einfordern

Damit der Betreiberwechsel reibungslos verläuft und Sie den Zustand der Anlage realistisch einschätzen können, sollten folgende Dokumente vor dem Kauf vorliegen. Eine vollständige Sammlung ist zugleich ein Qualitätssignal: Wer seine PV-Anlage über Jahre sauber dokumentiert hat, hat sie meist auch sauber gepflegt.

Zu den recht komplexen rechtlichen Fragen beim Kauf einer Immobilie mit PV-Anlage ist die Beratung durch eine Fachkraft unerlässlich. Ob sich eine Photovoltaikanlage lohnt und wie sich der Zeitpunkt der Amortisation bzw. die Wirtschaftlichkeit berechnen lassen, können Interessenten in unserem Solaranlage-Ratgeber nachlesen.

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