Haus mit PV-Anlage kaufen

Das erwartet Käufer und Verkäufer einer installierten Solaranlage

Wachsendes Umweltbewusstsein, steigende Energiepreise und der Wunsch nach Autonomie machen Photovoltaikanlagen auf Privathäusern zum Erfolgsmodell. Auch die Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien mit PV-Anlage ist heute so groß wie noch nie. Die Vorteile liegen auf der Hand. Allerdings gibt es einige wichtige rechtliche Aspekte zu bedenken, wenn es um den Eigentumswechsel eines Hauses mit PV-Anlage geht – und zwar sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer. Dieser Artikel gibt einen ersten Überblick darüber, worauf zu achten ist.

Rechtliche Fragen

Der Betrieb einer Photovoltaikanlage ist mit zahlreichen Vorteilen verbunden. Zwar sind die direkten und indirekten Fördergelder heute nicht mehr so üppig wie in den Anfangsjahren, dafür befinden sich die Anschaffungskosten auf einem niedrigeren Niveau. Mit dem Ergebnis, dass immer mehr Immobilien nachträglich mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet werden. Neubauten weisen bei guten Standortbedingungen oft sogar standardmäßig eine Photovoltaik-Dachanlage auf.

Auf diese sollte beim Erwerb einer Immobilie mit PV-Anlage ein besonderes Augenmerk gerichtet werden. Maßgeblich ist die sogenannte Immobilienbewertung des Immobilien-Sachverständigen. Neben der Konsultation eines Rechtsberaters ist außerdem die Rücksprache mit dem Steuerberater angezeigt. Dies gilt insbesondere für den Erwerb von Bestandsimmobilien. Zu beachten sind aus rechtlicher Sicht vor allem folgende Fragen:

• Wurden bei der Errichtung der PV-Anlage alle Bauvorschriften eingehalten?
• Ist die PV-Anlage Teil der angebotenen Immobilie?
• Welchen Kaufpreis hat die PV-Anlage?
• Welchen (Rest-)Wert hat die PV-Anlage?
• Wie hoch ist der Gewinn, den die PV-Anlage erwirtschaftet?

Im Folgenden erläutern wir, warum diese Fragen so wichtig sind.

Wurden alle Bauvorschriften eingehalten?

Photovoltaikanlagen sind im Allgemeinen genehmigungsfrei – zumindest wenn sie nicht auf Freiflächen stehen und eine bestimmte Größe unterschreiten. Dies ist bei haushaltsüblichen Dach- und Fassaden-Anlagen die Regel. Beim Immobilienkauf schadet es aber nicht, die weiteren Vorgaben einer Baugenehmigung zu überprüfen:

• Entspricht die montierte PV-Anlage (noch) dem geltenden Bebauungsplan?
• Vor allem bei älteren Immobilien: Wie sieht es mit der Statik des Daches aus?
• Bei einem denkmalgeschützten Gebäude: Wurde die äußere Erscheinung allenfalls minimal verändert? Zu beachten ist auch der Umgebungsschutz.
• Solarmodule können blenden, Schatten werfen und die Sicht einschränken. Daher bitte klären: Werden die Nachbarn nicht belästigt?

Bei auch nur einer ungünstigen Antwort ist es ratsam, erst einmal Rücksprache mit dem Rechtsberater zu halten.

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Ist die PV-Anlage Teil der angebotenen Immobilie?

Die Frage, ob die Anlage ein Teil der angebotenen Immobilie mit PV-Anlage ist, mutet zunächst etwas seltsam an. Natürlich gehört sie zur angebotenen Immobilie! Natürlich? Das Finanzamt sieht es anders. Dazu muss man Folgendes wissen: Je nach Art der Nutzung und der Montage wird der auf die Photovoltaikanlage entfallene Teil des Kaufpreises mit Grunderwerbsteuer (GrESt) belegt – oder auch nicht:

• Dient die PV-Anlage ausschließlich der Eigenversorgung, ist sie ein Gebäudebestandteil. GrESt: ja.
• Wird sie für gewerbliche Zwecke genutzt, ist sie steuerlich eine Betriebsvorrichtung. GrESt: nein. Dies gilt für jedes Betreiben eines Kleingewerbes, also für die überwiegende Mehrheit der Dachanlagen.
• Anders ist es bei ins Dach integrierten PV-Anlagen. Die Dachziegel ersetzen einen Teil der Dacheindeckung und gehören damit zum Gebäude. In diesem Fall ist die Art der Nutzung gleichgültig. Bei Indach-Anlagen also immer: GrESt: ja.

Die vom jeweiligen Landesfinanzministerium festgelegte Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt mindestens 3,5 % des Kaufpreises.

Welchen Kaufpreis hat die PV-Anlage?

Vorsicht Stolperfalle! Wird eine Immobilie mit PV-Anlage verkauft, die mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war, ist eines sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer sinnvoll: den Preis für die Immobilie sowie den für die PV-Anlage gesondert aufzuführen. Auch wenn Einigkeit über den Gesamtkaufpreis besteht, kann sich der Wert der PV-Anlage auf die Vertragspartner steuerlich unterschiedlich auswirken. Für eine Anlage, die bis Ende 2022 installiert wurde, ist nach wie vor Folgendes gültig:

• Für den Verkäufer gilt:Je geringer die PV-Anlage veranschlagt wird, desto günstiger ist es. Denn für den Verkauf der Immobilie, die seit mehr als zehn Jahren im Besitz ist, fällt keine Steuer an. Auf den Verkauf der PV-Anlage dagegen werden Steuern erhoben.
• Für den Käufer ist es umgekehrt: Je höher die PV-Anlage veranschlagt wird, desto besser für ihn. Denn anders als die Immobilie ist die PV-Anlage abschreibungsfähig.

Die steuerrechtliche Änderung zum 1. Januar 2023 betrifft generell die Lieferung und Installation von Photovoltaikanlagen: Ob die auf 0 Prozent abgesenkte Umsatzsteuer auch im oben beschriebenen Fall greift, weiß Ihr Steuerberater.

Fazit: Der Erwerb einer Immobilie mit PV-Anlage kann in steuerrechtlicher Hinsicht mit weitreichenden Konsequenzen verbunden sein. Daher empfiehlt es sich, beim Kauf einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Welchen (Rest-)Wert hat die PV-Anlage?

Um zu beurteilen, ob der Kaufpreis der Fotovoltaik-Anlage ihrem (Rest-)Wert auch entspricht, gibt es mehrere Punkte, die vor dem Kauf der Immobilie festzuhalten sind:

• Datum der Inbetriebnahme: Diese Angabe ist gleich von doppeltem Wert. Zunächst können damit die Funktionstüchtigkeit und die voraussichtliche Restlebensdauer eingeschätzt werden. Die Abschreibungsdauer von Photovoltaikanlagen beträgt 20 Jahre. Moderne Solarmodule tun jedoch deutlich länger ihren Dienst, 25 oder 30 Jahre sind mittlerweile keine Seltenheit mehr. Zum zweiten bestimmt die Inbetriebnahme die Höhe der garantierten Einspeisevergütung. Diese ist staatlicherseits auf ebenfalls 20 Jahre festgelegt. Neu ist: Bis 2027 können unter bestimmten Voraussetzungen auch sogenannte ausgeförderte Anlagen eine reduzierte Einspeisevergütung erhalten.

• Kosten der Investition: Bei Kenntnis des ursprünglichen Kaufpreises können Rückschlüsse auf die Qualität der PV-Anlage gezogen werden. Ein Blick auf die verbleibende Garantie ist genauso interessant wie auf die Kontaktdaten des Fachbetriebs, der die Installation vorgenommen hat. Der Restwert der Anlage richtet sich nach der Art der AfA: Bei einer linearen Abschreibung hat beispielsweise eine 5 Jahre alte Anlage noch einen Restwert von 75 Prozent.
• Möglicher Kreditvertrag: Hat der Verkäufer die PV-Anlage finanziert, gibt es bei der Übereignung einiges zu klären. Denn anders als beim Immobilienverkauf existiert hier kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Häufig sichert die PV-Anlage den Kredit ab und gehört damit bis zur Tilgung der Bank. Käufer einer Immobilie mit PV-Anlage können diese Verbindlichkeiten übernehmen, benötigen dazu jedoch die Zustimmung des Kreditinstituts. Deshalb ist eine frühe Kontaktaufnahme ratsam.
• Größe der Anlage: Die Leistung der PV-Anlage wirkt sich auf die Höhe der Einnahmen (Einspeisevergütung), aber auch auf die der Ausgaben (Stromgestehungskosten) aus. Eine Grenze ist steuerrechtlich entscheidend: Einnahmen aus PV-Anlagen bis 30 kWp unterliegen seit dem Steuerjahr 2022 nicht mehr der Einkommenssteuer. Sie werden automatisch als steuerliche Liebhaberei ohne Gewinnerzielungsabsicht eingeordnet – und sind damit komplett einkommenssteuerfrei.

Fazit: Beim Kauf einer Neubau-Immobilie mit PV-Anlage treffen einige dieser Punkte nicht zu, weil auch die Anlage neuwertig ist. Bei einer bereits bestehenden Photovoltaikanlage gibt es jedoch etliche Punkte zu beachten, um den tatsächlichen Wert zu bestimmen.

Wie hoch ist der Gewinn, den die PV-Anlage erwirtschaftet?

Die meisten Photovoltaik-Anlagen sind so ausgerichtet, dass nicht der gesamte Strom selbst genutzt wird. Ein Teil wird in das Netz eingespeist, also verkauft. Der Betreiber einer solchen PV-Anlage übt daher im rechtlichen Sinne eine gewerbliche Tätigkeit aus. Dementsprechend müsste der Besitzer einer Immobilie mit PV-Anlage Steuern abführen, die im Zusammenhang mit der Stromerzeugung stehen:

• Ertragsteuer, bei Privatpersonen Einkommensteuer
• Umsatzsteuer

Die gute Nachricht: Ob und welche dieser beiden Steuern abzuführen sind, richtet sich nach der Größe der Anlage bzw. dem Gewinn, der mit ihr erwirtschaftet wird. Die Betreiber von Kleinanlagen können hier aber absolut gelassen bleiben:

Umsatzsteuer

Besitzer eines Hauses mit PV-Anlage, die den Strom ganz oder teilweise ins Netz einspeisen, zählen aus steuerlicher Sicht als Unternehmer. Als solche haben sie sich beim Finanzamt steuerlich anzumelden. Bis vor kurzem erhielten Anlagenbetreiber die Einspeisevergütung inklusive der Umsatzsteuer von 19 Prozent. Diese war als Vorsteuer grundsätzlich ans Finanzamt weiterzureichen – es sei denn, es lagen Einnahmen unter 22.000 Euro pro Jahr vor und der Immobilieneigentümer entschied sich für die Kleinunternehmerregelung.
Mit der Einführung der Nullsteuer im Zusammenhang mit PV-Anlagen fällt ab sofort keine Umsatzsteuer mehr auf die Einspeisung an. Anders ist es nur, wenn der Anlagenbetreiber auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichtet, sich also für die Regelbesteuerung entschieden hat (und 5 Jahre daran gebunden ist).

Die Details zu diesem steuerrechtlichen Aspekt finden Sie in unserem Beitrag Photovoltaik: Gewerbe- und Umsatzsteuer. Bei konkreten Fragen zu den Unternehmenssteuern hilft unsere Seite Steuer-FAQ weiter.

Fazit: Der Immobilienerwerber hat – sofern die Voraussetzungen zur Einordnung als Kleinunternehmer erfüllt sind –beim Einspeisen (Verkaufen) des Stroms nach wie vor keine Umsatzsteuer zu zahlen. Was ebenfalls bleibt, ist das Wahlrecht zwischen Regelbesteuerung und Kleinunternehmerregelung. Dies gilt sowohl für Käufer von Bestandsimmobilien als auch von Neuimmobilien.

Einkommensteuer

Der Gewinn aus einer Photovoltaikanlage erhöht das Einkommen. Entsteht ein Verlust, was wegen der Mehrausgaben insbesondere zu Beginn des Anlagenbetriebs auftreten kann, verringert sich das Einkommen. Beides ist bei der Jahreserklärung der Einkommensteuer zu berücksichtigen. Käufer einer Immobilie mit PV-Anlage, deren Leistung unter 10 kWp lag, konnten seit 2021 einen Antrag auf „steuerliche Liebhaberei“ stellen und sich von der Zahlung befreien lassen. Mit dem EEG 2023 wurde die Grenze heraufgesetzt und die Steuerbefreiung praktisch automatisiert. Rückwirkend zum 1. Januar 2022 gilt nun:

Beträgt die Gesamtleistung maximal 30 kWp, ist keine Antragstellung mehr nötig, um von der Zahlung der Einkommenssteuer befreit zu werden.

Wer eine größere PV-Anlage mit der Immobilie erwirbt, muss dagegen nach wie vor den erzielten Gewinn ermitteln.

Die Details zu diesem steuerrechtlichen Aspekt finden Sie in unserem Beitrag Photovoltaik: Einkommensteuer. Die FAQ (Frequently Asked Questions) zur Einkommenssteuer beantwortet die Seite Photovoltaik und Steuern: Häufige Fragen.

Fazit: Sofern die Voraussetzungen zur Einordnung als Kleinanlagenbetreiber erfüllt sind, ist der Immobilienkäufer automatisch von der Zahlung der Einkommenssteuer für seine Einspeisevergütung befreit. Dies gilt für jede erworbene PV-Anlage, gleichgültig ob sie Teil einer Neubau-Immobilie oder Bestandsimmobilie ist.

Zu den recht komplexen rechtlichen Fragen beim Kauf einer Immobilie mit PV-Anlage ist die Beratung durch einen Fachkraft unerlässlich. Ob sich eine Photovoltaikanlage lohnt und wie sich der Zeitpunkt der Amortisation bzw. die Wirtschaftlichkeit berechnen lassen, können Interessenten in unserem Solaranlage-Ratgeber nachlesen.

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