Haus mit PV-Anlage kaufen

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Das erwartet Käufer und Verkäufer einer installierten Solaranlage

Wachsendes Umweltbewusstsein, steigende Energiepreise und der Wunsch nach Autonomie machen Photovoltaikanlagen auf Privathäusern zum Erfolgsmodell. Auch die Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien mit PV-Anlage ist heute so groß wie noch nie. Die Vorteile liegen auf der Hand. Allerdings gibt es einige wichtige rechtliche Aspekte zu bedenken, wenn es um den Eigentumswechsel eines Hauses mit PV-Anlage geht – und zwar sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer. Dieser Artikel gibt einen ersten Überblick darüber, worauf zu achten ist.

Haus mit Solaranlage © assetseller, fotolia.com
Haus mit Solaranlage © assetseller, fotolia.com

Rechtliche Fragen

Der Betrieb einer Photovoltaikanlage ist mit zahlreichen Vorteilen verbunden. Zwar sind die direkten und indirekten Fördergelder heute nicht mehr so üppig wie in den Anfangsjahren, dafür befinden sich die Anschaffungskosten auf einem erfreulich niedrigen Niveau. Mit dem Ergebnis, dass immer mehr Immobilien nachträglich mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet werden. Neubauten weisen bei guten Standortbedingungen oft sogar standardmäßig eine Photovoltaik-Dachanlage auf.

Auf diese sollte beim Erwerb einer Immobilie mit PV-Anlage ein besonderes Augenmerk gerichtet werden. Maßgeblich ist die sogenannte Immobilienbewertung des Immobilien-Sachverständigen. Neben der Konsultation eines Rechtsberaters ist außerdem die Rücksprache mit dem Steuerberater angezeigt. Dies gilt insbesondere für den Erwerb von Bestandsimmobilien. Zu beachten sind aus rechtlicher Sicht vor allem folgende Fragen:

  • Wurden bei der Errichtung der PV-Anlage alle Bauvorschriften eingehalten?
  • Ist die PV-Anlage Teil der angebotenen Immobilie?
  • Welchen Kaufpreis hat die PV-Anlage?
  • Welchen (Rest-)Wert hat die PV-Anlage?
  • Wie hoch ist der Gewinn, den die PV-Anlage erwirtschaftet?

Im Folgenden erläutern wir, warum diese Fragen so wichtig sind.

Wurden alle Bauvorschriften eingehalten?

Solaranlage: Am besten vorab klären ob eine Baugenehmigung nötig ist
Solaranlage: Am besten vorab klären ob eine Baugenehmigung nötig ist

Photovoltaikanlagen sind im Allgemeinen genehmigungsfrei – zumindest wenn sie nicht auf Freiflächen stehen und eine bestimmte Größe unterschreiten. Dies ist bei haushaltsüblichen Dach- und Fassaden-Anlagen die Regel. Beim Immobilienkauf schadet es aber nicht, die weiteren Vorgaben einer Baugenehmigung zu überprüfen:

  • Entspricht die montierte PV-Anlage (noch) dem geltenden Bebauungsplan?
  • Vor allem bei älteren Immobilien: Wie sieht es mit der Statik des Daches aus?
  • Bei einem denkmalgeschützten Gebäude: Wurde die äußere Erscheinung allenfalls minimal verändert? Zu beachten ist auch der Umgebungsschutz.
  • Solarmodule können blenden, Schatten werfen und die Sicht einschränken. Daher bitte klären: Werden die Nachbarn nicht belästigt?

Bei auch nur einer ungünstigen Antwort ist es ratsam, erst einmal Rücksprache mit dem Rechtsberater zu halten.

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Ist die PV-Anlage Teil der angebotenen Immobilie?

Indach und Aufdach-Anlagen werden steuerlich unterschiedlich behandelt
Indach und Aufdach-Anlagen werden steuerlich unterschiedlich behandelt

Die Frage, ob die Anlage ein Teil der angebotenen Immobilie mit PV-Anlage ist, mutet zunächst etwas seltsam an. Natürlich gehört sie zur angebotenen Immobilie! Natürlich? Das Finanzamt sieht es anders. Dazu muss man Folgendes wissen: Je nach Art der Nutzung und der Montage wird der auf die Photovoltaikanlage entfallene Teil des Kaufpreises mit Grunderwerbsteuer (GrESt) belegt – oder auch nicht:

  • Dient die PV-Anlage ausschließlich der Eigenversorgung, ist sie ein Gebäudebestandteil. GrESt: ja.
  • Wird sie für gewerbliche Zwecke genutzt, ist sie steuerlich eine Betriebsvorrichtung. GrESt: nein. Dies gilt für jedes Betreiben eines Kleingewerbes, also für die überwiegende Mehrheit der Dachanlagen.
  • Anders ist es bei ins Dach integrierten PV-Anlagen. Die Dachziegel ersetzen einen Teil der Dacheindeckung und gehören damit zum Gebäude. In diesem Fall ist die Art der Nutzung gleichgültig. Bei Indach-Anlagen also immer: GrESt: ja.
Hinweis: Bei Fassadenelementen gilt das Gleiche: Werden konventionelle Wandmaterialien durch Fassadenmodule ersetzt, sind diese ein Gebäudebestandteil. Käufer einer solchen Immobilie müssen Grunderwerbssteuer abführen.

Die vom jeweiligen Landesfinanzministerium festgelegte Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt mindestens 3,5 % des Kaufpreises.

Welchen Kaufpreis hat die PV-Anlage?

Kauf eines Haus mit Solaranlage © Andrey Popov, fotolia.com
Oftmals ist es ratsam, dass die PV-Anlage beim Hauskauf finanziell, vertraglich und steuerlich separat behandelt wird © Andrey Popov, fotolia.com

Vorsicht Stolperfalle! Wird eine Immobilie mit PV-Anlage verkauft, die mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war, ist eines sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer sinnvoll: den Preis für die Immobilie sowie den für die PV-Anlage gesondert aufzuführen. Auch wenn Einigkeit über den Gesamtkaufpreis besteht, der Wert der PV-Anlage wirkt sich auf die Vertragspartner steuerlich unterschiedlich aus:

  • Für den Verkäufer gilt:Je geringer die PV-Anlage veranschlagt wird, desto günstiger ist es. Denn für den Verkauf der Immobilie, die seit mehr als zehn Jahren im Besitz ist, fällt keine Steuer an. Auf den Verkauf der PV-Anlage dagegen werden Steuern erhoben.
  • Für den Käufer ist es umgekehrt: Je höher die PV-Anlage veranschlagt wird, desto besser für ihn. Denn anders als die Immobilie ist die PV-Anlage abschreibungsfähig.

Fazit: Der Erwerb einer Immobilie mit PV-Anlage kann in steuerrechtlicher Hinsicht mit weitreichenden Konsequenzen verbunden sein. Vertraglich sollte der Wert der PV-Anlage von dem des Hauses getrennt werden. Noch besser ist es, beim Kauf einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Im Kaufvertrag am besten trennen: Immobilie und PV-Anlage
Im Kaufvertrag am besten trennen: Immobilie und PV-Anlage

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Welchen (Rest-)Wert hat die PV-Anlage?

Um zu beurteilen, ob der Kaufpreis der Fotovoltaik-Anlage ihrem (Rest-)Wert auch entspricht, gibt es mehrere Punkte, die vor dem Kauf der Immobilie festzuhalten sind:

  • Datum der Inbetriebnahme: Diese Angabe ist gleich von doppeltem Wert. Zunächst können damit die Funktionstüchtigkeit und die voraussichtliche Restlebensdauer eingeschätzt werden. Die Abschreibungsdauer von Photovoltaikanlagen beträgt 20 Jahre. Moderne Solarmodule tun jedoch deutlich länger ihren Dienst, 25 oder 30 Jahre sind mittlerweile keine Seltenheit mehr. Zum zweiten bestimmt die Inbetriebnahme die Höhe der garantierten Einspeisevergütung. Diese ist staatlicherseits auf ebenfalls 20 Jahre festgelegt. Neu ist: Bis 2027 können unter bestimmten Voraussetzungen auch sogenannte ausgeförderte Anlagen eine reduzierte Einspeisevergütung erhalten.
Tipp: Sich die bisherigen Abrechnungen des Netzbetreibers vorlegen lassen! Sie bieten eine gute Grundlage für die zu erwartenden Erträge der nächsten Jahre.
  • Kosten der Investition: Bei Kenntnis des ursprünglichen Kaufpreises können Rückschlüsse auf die Qualität der PV-Anlage gezogen werden. Ein Blick auf die verbleibende Garantie ist genauso interessant wie auf die Kontaktdaten des Fachbetriebs, der die Installation vorgenommen hat. Der Restwert der Anlage richtet sich nach der Art der AfA: Bei einer linearen Abschreibung hat beispielsweise eine 5 Jahre alte Anlage noch einen Restwert von 75 Prozent.
  • Möglicher Kreditvertrag: Hat der Verkäufer die PV-Anlage finanziert, gibt es bei der Übereignung einiges zu klären. Denn anders als beim Immobilienverkauf existiert hier kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Häufig sichert die PV-Anlage den Kredit ab und gehört damit bis zur Tilgung der Bank. Käufer einer Immobilie mit PV-Anlage können diese Verbindlichkeiten übernehmen, benötigen dazu jedoch die Zustimmung des Kreditinstituts. Deshalb ist eine frühe Kontaktaufnahme ratsam.
  • Größe der Anlage: Die Leistung der PV-Anlage wirkt sich auf die Höhe der Einnahmen (Einspeisevergütung), aber auch auf die der Ausgaben (Stromgestehungskosten) aus. Eine Grenze ist steuerrechtlich entscheidend: PV-Anlagen bis 10 kWp unterliegen seit 2021 nicht mehr der Einkommenssteuer. Sie werden künftig als Liebhaberei ohne Gewinnerzielungsabsicht eingeordnet.
Wie hoch ist der Restwert der PV-Anlage?
Wie hoch ist der Restwert der PV-Anlage?

Fazit: Beim Kauf einer Neubau-Immobilie mit PV-Anlage treffen einige dieser Punkte nicht zu, weil auch die Anlage neuwertig ist. Bei einer bereits bestehenden Photovoltaikanlage gibt es jedoch etliche Punkte zu beachten, um den tatsächlichen Wert zu bestimmen.

Wie hoch ist der Gewinn, den die PV-Anlage erwirtschaftet?

Steuern © K. U. Häßler, fotolia.com
Einkommenssteuer, Umsatzsteuer und Co. das müssen Sie beim Hauskauf plus Solar wissen © K. U. Häßler, fotolia.com

Die meisten Photovoltaik-Anlagen sind so ausgerichtet, dass nicht der gesamte Strom selbst genutzt wird. Ein Teil wird in das Netz eingespeist, also verkauft. Der Betreiber einer solchen PV-Anlage übt daher im rechtlichen Sinne eine gewerbliche Tätigkeit aus. Dementsprechend muss der Besitzer einer Immobilie mit PV-Anlage Steuern abführen, die im Zusammenhang mit der Stromerzeugung stehen:

  • Ertragsteuer, bei Privatpersonen Einkommensteuer
  • Umsatzsteuer
Hinweis: Auch wenn es sich aus Sicht der Steuerbehörde beim Betrieb einer solchen PV-Anlage um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, so greift hier nicht automatisch das Ordnungs- beziehungsweise Gewerberecht. Dementsprechend benötigt der Immobilieneigentümer regelmäßig nur dann einen Gewerbeschein von der Gemeinde, wenn er mehrere Solaranlagen betreibt.

Die gute Nachricht: Ob und welche dieser beiden Steuern abzuführen sind, richtet sich nach der Größe der Anlage bzw. dem Gewinn, der mit ihr erwirtschaftet wird. Bei folgenden Abgrenzungen können die meisten Betreiber von Kleinanlagen recht gelassen bleiben:

Unternehmer oder Kleinunternehmer

Mit dem Kauf eines Hauses mit Solaranlage werden Sie zum Unternehmer
Mit dem Kauf eines Hauses mit Solaranlage werden Sie zum Unternehmer oder Kleinunternehmer

In Deutschland zahlen Verbraucher auf bezogenen Strom eine Mehrwertsteuer von derzeit 19 Prozent. Besitzer eines Hauses mit PV-Anlage, die den Strom (teilweise) ins Netz einspeisen, zählen aus steuerlicher Sicht als Unternehmer. Die Einspeisevergütung erhalten sie inklusive dieser Steuer – unternehmerisch die Umsatzsteuer. Diese ist grundsätzlich ans Finanzamt weiterzureichen. Immobilieneigentümer, deren PV-Anlage Einnahmen unter 22.000 Euro pro Jahr erzielen, genießen jedoch ein Wahlrecht:

  • Regelbesteuerung: dann besteht eine Umsatzsteuerpflicht
  • Kleinunternehmerregelung: dann entfällt die Umsatzsteuerpflicht

Bevor Immobilienbesitzer diese Entscheidung treffen, sollten sie sich genau über die steuerrechtlichen Konsequenzen informieren. Denn beide Regelungen haben sowohl Vor- als auch Nachteile. So wird beispielsweise die beim Kauf der PV-Anlage gezahlte Umsatzsteuer, unternehmerisch Vorsteuer, bei der Regelbesteuerung erstattet. Der Hauptvorteil bei der Kleinunternehmerregelung ist der deutlich geringere bürokratische Aufwand.

Photovoltaikanlage: Regelbesteuerung oder Kleinunternehmerregelung?
Photovoltaikanlage: Regelbesteuerung oder Kleinunternehmerregelung?

Die Details zu diesem steuerrechtlichen Aspekt finden Sie in unserem Beitrag Photovoltaik: Gewerbe- und Umsatzsteuer. Bei konkreten Fragen zu den Unternehmenssteuern hilft unsere Seite Steuer-FAQ weiter.

Fazit: Der Immobilienerwerber hat – sofern die Voraussetzungen zur Einordnung als Kleinunternehmer erfüllt sind – stets das Wahlrecht zwischen Regelbesteuerung und Kleinunternehmerregelung. Dies gilt sowohl für Käufer von Bestandsimmobilien als auch von Neuimmobilien.

Gewinnerzielungsabsicht oder Liebhaberei

Der Gewinn aus einer Photovoltaikanlage erhöht das Einkommen. Entsteht ein Verlust, was wegen der Mehrausgaben insbesondere zu Beginn des Anlagenbetriebs auftreten kann, verringert sich das Einkommen. Beides ist bei der Jahreserklärung der Einkommensteuer zu berücksichtigen. Käufer einer Immobilie mit PV-Anlage sollten daher auf die Größe und das Alter der Dachanlage achten: Beträgt die Gesamtleistung maximal 10 kWp und erfolgte die Inbetriebnahme nach dem 31. Dezember 2003 (oder vor mehr als 20 Jahren), besteht seit Kurzem auch hier ein Wahlrecht:

  • Gewinnerzielungsabsicht: dann besteht die Pflicht zur Gewinnermittlung
  • Liebhaberei: dann entfällt das Erstellen einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung

Es gibt zwar noch einige kleinere Einschränkungen, diese betreffen jedoch nur die wenigsten Käufer einer Immobilie mit PV-Anlage. Der Antrag auf Liebhaberei ist unkompliziert und kann auf den Webseiten der Landesfinanzbehörden heruntergeladen werden. Damit unterliegen die ohnehin geringen Einnahmen nicht der Einkommensteuer und die aufwendigen Prognoseberechnungen können entfallen. Wer eine größere PV-Anlage mit der Immobilie erwirbt, muss dagegen nach wie vor den erzielten Gewinn ermitteln.

Die PV-Anlage kann steuerlich als Liebhaberei gewertet werden
Die PV-Anlage kann steuerlich als Liebhaberei gewertet werden

Die Details zu diesem steuerrechtlichen Aspekt finden Sie in unserem Beitrag Photovoltaik: Einkommensteuer. Die FAQ (Frequently Asked Questions) zur Einkommenssteuer beantwortet die Seite Photovoltaik und Steuern: Häufige Fragen.

Fazit: Sofern die Voraussetzungen zur Einordnung als Kleinanlagenbetreiber erfüllt sind, hat der Immobilienkäufer die Wahl zwischen Gewinnermittlung und Liebhaberei. Dies gilt für jede erworbene PV-Anlage, gleichgültig ob sie Teil einer Neubau-Immobilie oder Bestandsimmobilie ist.

Zu den recht komplexen rechtlichen Fragen beim Kauf einer Immobilie mit PV-Anlage ist die Beratung durch einen Fachkraft unerlässlich. Ob sich eine Photovoltaikanlage lohnt und wie sich der Zeitpunkt der Amortisation bzw. die Wirtschaftlichkeit berechnen lassen, können Interessenten in unserem Solaranlage-Ratgeber nachlesen.

Steuern © K. U. Häßler, fotolia.com
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